| Mietrecht

Verstoß nach Abmahnung rechtfertigt nicht automatisch Kündigung

Wiederholte unpünktliche Zahlung kann Kündigung rechtfertigen - muss es aber nicht
Bild: Haufe Online Redaktion

Nach einer Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlungen ist eine Kündigung nicht schon allein wegen einer weiteren verspäteten Zahlung gerechtfertigt. Vielmehr kommt es auf den Einzelfall an.

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern nach einer Kündigung die Räumung. Das Mietverhältnis besteht seit 35 Jahren. Der Mietvertrag sieht vor, dass die Mietzahlungen bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats fällig sind.

Die Mieter hatten die Mieten für Januar bis März 2012 unpünktlich gezahlt. Daraufhin sprach die Vermieterin eine Abmahnung aus. Als Gründe für die unpünktlichen Zahlungen führten die Mieter den Verlust des Arbeitsplatzes einer Mieterin sowie den Tod von deren Vater an.

Nachdem die Mieter die Miete für Oktober 2012 bis zum 18.10.2012 nicht gezahlt hatten, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen wiederholter unpünktlicher Zahlung fristlos, hilfsweise ordentlich. Die erneute unpünktliche Zahlung begründeten die Mieter damit, dass die intern für die Mietzahlung verantwortliche Mieterin in eine Depression geraten sei und sie es deshalb versäumt habe, rechtzeitig zu zahlen.

Entscheidung

Die Räumungsklage hat keinen Erfolg. Die Kündigung war unwirksam, denn das Zahlungsverhalten rechtfertigt weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung.

Zwar kann nach einer Abmahnung wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlungen bereits eine weitere verzögerte Zahlung eine Kündigung rechtfertigen. Es verbietet sich aber eine schematische Betrachtung. Vielmehr kommt es auf den Einzelfall an.

Die Verzögerungen, die hier der Abmahnung zugrunde gelegen haben, stellen kein nachhaltiges vertragswidriges Verhalten der Mieter dar, sondern nur eine kurzzeitige Störung. Auch wenn die von den Mietern vorgebrachten Gründe für die Verzögerungen nicht zwingend sind, so lassen sie die Vertragsverletzungen weniger gravierend erscheinen.

Das gilt auch für die Umstände für die weitere einmalige Verzögerung im Oktober 2012. Zwar war neben der in eine Depression geratenen Mieterin auch der andere Mieter zur Zahlung verpflichtet. Er war aber auch von der Krankheit betroffen und hat nicht in erster Linie daran gedacht, sofort die Mietzahlung zu veranlassen. Auch ein darin liegendes Verschulden ist im unteren Bereich einzuordnen.

Außerdem ist zugunsten der Mieter die lange Dauer des Mietverhältnisses zu berücksichtigen. Auch angesichts dessen ist nicht anzunehmen, dass das Vertrauen der Vermieterin in eine vertragsgemäße Zahlungsmoral nachhaltig erschüttert ist und eine ordnungsgemäße Erfüllung ihrer Zahlungsverpflichtungen durch die Mieter in Zukunft nicht zu erwarten ist. Die den Mietern zur Last fallende Vertragsverletzung ist unter Berücksichtigung aller Umstände danach nicht so erheblich, dass als Folge eine Beendigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt ist, und zwar weder durch eine fristlose noch durch ein ordentliche Kündigung.

(LG Berlin, Urteil v. 16.9.2014, 63 S 322/13)

Schlagworte zum Thema:  Kündigung, Abmahnung, Mietrecht

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