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Vermieter darf Modernisierungsmaßnahme des Mieters nicht ignorieren

Tatsächlicher Zustand ist entscheidend
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Bei der Frage, ob eine vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, kommt es grundsätzlich auf den aktuellen Zustand der Wohnung an; dies auch dann, wenn der Mieter zuvor mit Zustimmung des Vermieters schon selbst modernisiert hat.

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin verlangt von den Mietern, dass diese dem Anschluss ihrer Wohnung an die im Haus befindliche Gaszentralheizung zustimmen. Ursprünglich wurde die Wohnung mit Kohleöfen beheizt. Mit Zustimmung des Rechtsvorgängers des Vermieters hat die vormalige Mieterin eine Gasetagenheizung eingebaut. Hierfür haben die Mieter der Vormieterin eine Ablöse gezahlt.

Im Mai 2008 kündigte die Vermieterin den Mietern an, die Wohnung durch eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 554 Abs. 2 BGB zwecks Energieeinsparung und Wohnwerterhöhung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung anschließen zu wollen. Die hierdurch entstehenden Kosten bezifferte die Vermieterin auf 2.145 Euro, die von den Mietern insoweit zu tragende monatliche Umlage auf 19,66 Euro. Die Mieter stimmten der Modernisierung nicht zu.

Zwischen den Parteien ist strittig, ob es bei der Frage, ob eine Maßnahme eine Wohnwertverbesserung darstellt, auf den vom Vermieter ursprünglich zur Verfügung gestellten Zustand (hier: Kohleöfen) oder den tatsächlichen, vom Mieter – ggf. mit Genehmigung des Vermieters – geschaffenen Zustand (hier: Gasetagenheizung) ankommt.

Entscheidung

Bei der Frage, ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung abzustellen. Unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen.

Der Vermieter verhielte sich widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen wollte.

Eine solche Sichtweise schränkt die Dispositionsbefugnis des Vermieters nicht unangemessen ein. Denn der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Erteilt der Vermieter die Zustimmung zu baulichen Maßnahmen des Mieters, hat er es zudem in der Hand, diese an Bedingungen zu knüpfen und so sicherzustellen, dass die vom Mieter vorgenommenen Maßnahmen sich mit den von ihm beabsichtigten Investitionen in Übereinstimmung bringen lassen und – falls vom Vermieter gewünscht – dauerhaft in der Wohnung verbleiben.

Der BGH konnte noch nicht endgültig entscheiden, ob die Mieter die Maßnahme dulden müssen und hat den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses muss noch klären, ob der Ersatz der älteren Gasetagenheizung durch eine moderne Gaszentralheizung eine Maßnahme zur Energieeinsparung ist, die die Mieter dulden müssen.

(BGH, Urteil v. 20.6.2012, VIII ZR 110/11)

 

§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

Schlagworte zum Thema:  Modernisierung

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