Allein die Rechtsform „UG“ des Erwerbers eines Wohnungseigentums ist kein wichtiger Grund, um die Zustimmung zur Veräußerung zu verweigern. Ein Versagungsgrund kann aber darin liegen, dass der Geschäftsführer der UG in der Vergangenheit Zahlungen an die WEG schuldig geblieben ist.

Hintergrund: Wohnung an UG veräußert

Der Eigentümer einer Teileigentumseinheit verlangt die Zustimmung zur Veräußerung dieser Einheit. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung eines Wohnungs- beziehungsweise Teileigentums in der Anlage der Verwalterzustimmung.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 17.12.2014 veräußerte der Eigentümer die Teileigentumseinheit an eine Unternehmergesellschaft – kurz: UG – (haftungsbeschränkt). Von 2005 bis 2009 war der Geschäftsführer der UG Eigentümer der Einheit. Während dieser Zeit blieb er Hausgelder schuldig, weshalb eine Sonderumlage von 8.000 Euro erhoben wurde.

Der Verwalter lehnte es ab, die Zustimmung zur Veräußerung zu erteilen. Zum einen sei der Verkäufer mit Hausgeldzahlungen von 4.800 Euro in Rückstand. Zum anderen sei zu befürchten, dass die Erwerberin ihren Zahlungspflichten gegenüber der Gemeinschaft nicht nachkommen werde.

Daraufhin befassten sich die Eigentümer in einer Eigentümerversammlung mit dem Thema. Einen Beschlussantrag, der Veräußerung zuzustimmen, lehnten sie einstimmig ab. Hiergegen hat der veräußerungswillige Eigentümer Anfechtungsklage erhoben. Zugleich beantragt er, die übrigen Eigentümer zur Zustimmung zur Veräußerung zu verpflichten.

Entscheidung: UG-Geschäftsführer muss zuverlässig sein

Der Verwalter und die Eigentümer haben die Zustimmung zur Veräußerung zu Recht verweigert.

Ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Veräußerungszustimmung im Sinne von § 12 Abs. 2 WEG ist gegeben, wenn begründete Zweifel daran bestehen, dass der Erwerber die ihm gegenüber der Gemeinschaft obliegenden finanziellen Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllen wird. Dabei kommt es allein auf die Person des Erwerbers, insbesondere seine persönliche und finanzielle Zuverlässigkeit, und die von ihm beabsichtigte Nutzung an. Da das Zustimmungserfordernis den Schutz der Eigentümergemeinschaft gegen das Eindringen unerwünschter Personen und die damit einhergehende Kontrolle der Person des Erwerbers bezweckt, darf die Verwalterzustimmung nicht wegen etwaiger Beitrags- und Hausgeldrückstände des Veräußerers verweigert werden.

Auch allein wegen der Rechtsform „UG“ eines Erwerbers kann die Veräußerungszustimmung nur in Ausnahmefällen verweigert werden.

Die Zustimmung konnte hier aber wegen der bekannten Schwierigkeiten mit der Zahlungsmoral des Geschäftsführers der UG verweigert werden, denn dieser hat während seiner Zeit als Eigentümer der Einheit größere Zahlungsrückstände auflaufen lassen. Bei der Bewertung der Zuverlässigkeit einer juristischen Person kommt es darauf an, ob Tatsachen vorliegen, die die zur Vertretung berechtigten Personen unzuverlässig erscheinen lassen. Dies war hier der Fall.

(LG Düsseldorf, Urteil v. 20.7.2016, 25 S 179/15)

UG kann auch WEG-Verwalter sein

Eine Gesellschaft in der Rechtsform UG (haftungsbeschränkt) kann grundsätzlich auch zum Verwalter einer WEG bestellt werden. Das hat der BGH bestätigt. Allerdings muss im Einzelfall geprüft werden, ob die UG über eine ausreichende Bonität verfügt. Lesen Sie hierzu BGH: Auch „Ein-Euro-GmbH“ kann WEG-Verwalter sein

 

Lesen Sie zum Thema „Veräußerungszustimmung“ auch:

Deckert erklärt: Verwalterzustimmung zur Wohnungsveräußerung

Veräußerungszustimmung überdauert Verwalterwechsel

Schlagworte zum Thema:  Verwalterzustimmung, Wohnungseigentumsrecht