Die Kosten für die Prüfung von Rauchwarnmeldern sind als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Dem stehen Regelungen in den Bauordnungen der Länder, nach denen öffentlich-rechtlich die Wartung den Mietern obliegt, nicht entgegen.
Hintergrund: Vermieter legt Rauchwarnmelder-Wartung um
Die Mieter einer Wohnung in Berlin verlangen von der Vermieterin die Rückzahlung von Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern.
Der Mietvertrag sieht vor, dass die Mieter als "sonstige Betriebskosten" unter anderem die Kosten für den Betrieb von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen tragen. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 legte die Vermieterin 8,02 Euro für die Wartung der Rauchwarnmelder auf die Mieter um.
Die Berliner Bauordnung sieht vor, dass die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten obliegt, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. Die Mieter halten die Umlage der Wartungskosten daher für unzulässig; zudem handle es sich ohnehin um nicht umlagefähige Verwaltungskosten.
Entscheidung: Rauchwarnmelder-Wartung ist umlagefähig
Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Die Vermieterin konnte die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Bei diesen Kosten handelt es sich – anders als bei den Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder – um Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung.
Eine regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahme, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts dient, ist keine Mangelbeseitigung. Die hierdurch verursachten wiederkehrenden Kosten sind deshalb als sonstige grundsätzlich umlegbare Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen.
Entsprechendes gilt für die Kosten, die beim Eigentümer eines vermieteten Objekts für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern wiederkehrend anfallen. Diese sind von der Vereinbarung zur Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen umfasst.
Öffentlich-rechtliche Pflicht beeinflusst Mietverhältnis nicht
Die Umlagefähigkeit entfällt nicht deshalb, weil die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder nach der Berliner Bauordnung den Mietern obliegt. Dies betrifft allein das bauordnungsrechtliche Verhältnis zwischen der Behörde und dem hinsichtlich der Wartung öffentlich-rechtlich Verpflichteten. Auf das zivilrechtliche Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter hat die bauordnungsrechtliche Regelung keinen Einfluss.
Wartungskosten sind keine Verwaltungskosten
Die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder sind auch nicht als Verwaltungskosten einzuordnen. Zwar betreibt ein Vermieter mit der Wartung von Rauchwarnmeldern auch Vorsorge im eigenen Interesse, indem er seine eigene Verkehrssicherungspflicht erfüllt. Indes ist die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten als rein haftungsrechtlicher Gesichtspunkt kein maßgebliches Kriterium, um Betriebskosten von Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten abzugrenzen.
(BGH, Urteil v. 5.10.2022, VIII ZR 117/21)
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