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Die Mietpreisbremse greift nicht, wenn eine Wohnung vor der Neuvermietung umfassend modernisiert worden ist. Dies kann angenommen werden, wenn etwa ein Drittel des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwands in die Modernisierung geflossen ist und die modernisierte Wohnung mit einer Neubauwohnung vergleichbar ist.

Hintergrund: Modernisierung vor Neuvermietung

Die Mieter einer Wohnung in Berlin verlangen von der Vermieterin die Rückzahlung von Miete.

Der Mietvertrag wurde im März 2016 geschlossen. Für die 3-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 86 Quadratmetern ist eine Nettomiete von 1.199 Euro vereinbart. Der Vormieter zahlte 485 Euro monatlich. Vor der Vermietung hatte die Vermieterin in der Wohnung folgende Modernisierungsarbeiten durchgeführt:

  • Die Elektrik wurde komplett erneuert
  • Die zuvor auf Putz verlegten Heizungsrohre wurden unterhalb des Bodenbelags verlegt
  • Küche und Bad wurden gefliest, in den übrigen Räumen wurde Parkett verlegt
  • Das Bad wurde komplett erneuert
  • Die Küche wurde mit einer modernen Einbauküche ausgestattet

Für die Arbeiten hat die Vermieterin 58.500 Euro aufgewendet. 14.000 Euro davon lassen sich der Instandsetzung zuordnen.

Im Mai 2016 rügten die Mieter, dass die Miethöhe die Miete übersteige, die nach der seit Juni 2015 in Berlin geltenden Mietpreisbremse zulässig sei. Aus dem Mietspiegel ergebe sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 748 Euro, so dass eine Miete von maximal 823 Euro zulässig sei. Es liege auch kein Fall einer umfassenden Modernisierung vor, der die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse nach § 556f BGB entfallen ließe. Die Mieter verlangen die Rückzahlung der nach ihrer Meinung überzahlten Miete sowie Feststellung, dass die monatliche Miete 823 Euro beträgt.

Entscheidung: Mietpreisbremse greift nicht

Die Mieter können keine Rückzahlung verlangen. Die Wohnung wurde vor der Vermietung umfassend modernisiert, so dass die Mietpreisbremse wegen § 556f Satz 2 BGB nicht greift.

Umfassend ist eine Modernisierung nach der Gesetzesbegründung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheint. Es kommt somit sowohl auf den Investitionsaufwand an als auch auf die qualitativen Auswirkungen der Maßnahme auf die Gesamtwohnung.

Bei ähnlichen Fragestellungen wird ein wesentlicher Bauaufwand angenommen, wenn dieser etwa ein Drittel des Aufwandes erreicht, der für eine Neubauwohnung erforderlich ist. Dem Statistischen Bundesamt zufolge lagen die durchschnittlichen Baukosten für Mietwohnungen in Berlin 2016 bei 1.486 Euro je Quadratmeter. Die Vermieterin hätte also Baukosten von etwa 500 Euro je Quadratmeter aufwenden müssen, um eine umfassende Modernisierung annehmen zu können.

Dies war hier der Fall. Die Investitionskosten beliefen sich auf 682 Euro je Quadratmeter. Selbst wenn man die auf die Instandsetzung entfallenden Kosten herausrechnet, verbleiben 520 Euro je Quadratmeter.

Aufgrund des Umfangs und der Vielfalt der Arbeiten hat die Wohnung einen einer Neubauwohnung vergleichbaren Charakter bekommen. Soweit die Mieter bemängeln, das Parkett sei an einigen Stellen uneben verlegt worden, hat dies keine Auswirkungen auf die Einstufung als umfassende Modernisierung, sondern allenfalls für mögliche Instandsetzungsansprüche.

(AG Schöneberg, Urteil v. 8.9.2017, 17 C 148/16)

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Schlagworte zum Thema:  Mietrecht, Mietpreisbremse

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