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„Saldoklage“ auf Mietrückstände kann zulässig sein

Angabe des Gesamtbetrages reicht in vielen Fällen
Bild: MEV-Verlag, Germany

Ein Vermieter kann rückständige Miete für einen längeren Zeitraum ohne nähere Aufschlüsselung einklagen, sofern er den vollständigen Rückstand aus der fraglichen Zeit geltend macht.

Hintergrund

Die Vermieter einer Wohnung verlangen von den ehemaligen Mietern die Zahlung von Nutzungsentschädigung. Der Mietvertrag endete 2003. Die Mieter bewohnten die Wohnung aber bis Ende März 2010 weiter.

Bis November 2009 zahlten sie als Grundmiete weiterhin den ursprünglich vereinbarten Betrag von 1.431 Euro monatlich, ferner im Dezember 2009 Beträge in Höhe von 2.170,46 Euro und 2.306,56 Euro sowie im März 2010 in Höhe von 2.306,56 Euro.

Die Vermieter meinen, die Mieter schuldeten eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese beziffern sie mit 1.918 Euro monatlich. Die Vermieter verlangen für den Zeitraum Januar 2007 bis März 2010 rückständige Nutzungsentschädigung in Höhe von 17.948,48 Euro, ohne näher aufzuschlüsseln, für welchen Monat sie welchen Rückstand beanspruchen. Amts- und Landgericht haben die Klage als unzulässig abgewiesen.

Entscheidung

Der BGH hält die Klage für zulässig. Der Umstand, dass die Rückstände nicht monatsweise aufgeschlüsselt worden sind, macht die Klage nicht unzulässig.

Die Klageschrift muss die bestimmte Angabe des Gegenstandes und des Grundes des erhobenen Anspruchs enthalten. Ein Klageantrag ist grundsätzlich hinreichend bestimmt, wenn er den erhobenen Anspruch konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis absteckt, Inhalt und Umfang der materiellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung erkennen lässt, das Risiko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauigkeit auf den Beklagten abwälzt und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwarten lässt. Werden in einer Klage mehrere Ansprüche erhoben, sind deshalb grundsätzlich die für jeden Anspruch geforderten Teilbeträge anzugeben; insbesondere ist bei einer Teilleistungsklage, mit der mehrere selbstständige Ansprüche geltend gemacht werden, genau anzugeben, wie sich der eingeklagte Betrag auf die einzelnen Ansprüche verteilen soll und in welcher Reihenfolge diese Ansprüche zur Entscheidung des Gerichts gestellt werden sollen.

Diesen Anforderungen sind die Vermieter gerecht geworden, denn sie haben ihre Forderung damit begründet, dass ihnen für den gesamten streitigen Zeitraum eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe der von ihnen auf 1.918 Euro bezifferten ortsüblichen Vergleichsmiete zugestanden habe und die Mieter von dem sich daraus ergebenden Gesamtbetrag einen Betrag in Höhe der Klageforderung schuldig geblieben seien.

Sie haben damit keine Teilforderung geltend gemacht, sondern die gesamte von ihnen noch beanspruchte Nutzungsentschädigung für den streitigen Zeitraum eingeklagt. Dieser einheitliche (Gesamt-)Anspruch ist hinreichend bestimmt. Die Angaben sind nicht deshalb ungenügend, weil die Vermieter nicht für jeden einzelnen Monat aufgeschlüsselt haben, welchen Betrag sie unter Berücksichtigung der von den Mietern geleisteten Zahlungen jeweils noch als restliche Nutzungsentschädigung verlangen.

Der BGH hat den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen, damit dieses Feststellungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete treffen kann.

(BGH, Urteil v. 9.1.2013, VIII ZR 94/12)

Schlagworte zum Thema:  Miete, Mietrückstand

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