Online-Eigentümerversammlungen sollen bald zulässig sein

Der Bundestag berät über einen Gesetzentwurf, der es ermöglichen soll, Eigentümerversammlungen auch vollständig online abzuhalten. Die im Vorfeld einer Expertenanhörung veröffentlichten Stellungnahmen fallen unterschiedlich aus.

Eigentümerversammlungen sollen künftig auch vollständig online abgehalten werden können, wenn die Wohnungseigentümer dies mehrheitlich beschließen. Das sieht ein Gesetzentwurf vor, über den der Bundestag in erster Lesung am 18.1.2024 ( Video der Bundestagsdebatte) beraten hat. Demnach sollen die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen die Möglichkeit rein virtueller Eigentümerversammlungen in ihrer Gemeinschaft beschließen können; die Erlaubnis soll auf einen Zeitraum von drei Jahren ab Beschlussfassung begrenzt sein.

Der Entwurf wird nun in den Ausschüssen beraten. Eine Expertenanhörung im Rechtsausschuss hat am 19.2.2024 stattgefunden ( Video der Anhörung).

Stellungnahmen der Experten zur Online-Eigentümerversammlung

Die vorab veröffentlichten schriftlichen Stellungnahmen, die im Anschluss verlinkt sind, ergeben ein differenziertes Meinungsbild.

Stellungnahme des VDIV

Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV), für den Geschäftsführer Martin Kaßler im Rechtsausschuss auftreten soll, begrüßt Inhalt und Zielsetzung des Gesetzentwurfs. Durch die virtuelle Eigentümerversammlung würden die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Beschlussfassung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft um das letzte noch fehlende Element ergänzt und vervollständigt, heißt es in der Stellungnahme. Das qualifizierte Mehrheitserfordernis und die besonderen gesetzlichen Voraussetzungen, die in der geplanten Regelung vorgesehen sind, brächten das Recht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) auf ordnungsmäßige Verwaltung und die Mitgliedschaftsrechte der Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer in einen ausgewogenen und angemessenen Einklang.

Ausdrücklich begrüßt der Verband, dass die konkrete, insbesondere technische Ausgestaltung virtueller Eigentümerversammlungen im Hinblick auf die schnelllebigen technischen Entwicklungen nicht näher geregelt werden, sondern dies der Praxis und der Rechtsprechung überlassen werden soll. Zudem betont der VDIV, dass die geplante Öffnung für Mehrheitsbeschlüsse über Online-Eigentümerversammlungen die Digitalisierung im Bereich der Eigentümerversammlung ein wichtiges Stück voranbringen, gleichzeitig aber die Präsenzversammlung weiterhin das überwiegende Versammlungsformat bleiben werde.

Der VDIV widerspricht Befürchtungen, ältere und weniger technikaffine Eigentümer könnten an der Wahrnehmung ihrer Mitgliedschaftsrechte gehindert werden, wenn Eigentümerversammlungen komplett online abgehalten werden. Während der Corona-Zeit sei ein Großteil der Gesellschaft im Umgang mit elektronischen Kommunikationsmitteln vertraut geworden. Das gelte für alle Altersklassen, Bildungsgruppen und sowohl für die private als auch die berufliche Umgebung.

Stellungnahme Jost Emmerich

Auch Jost Emmerich, Richter am OLG München, begrüßt den Gesetzentwurf. Das vorgesehene Quorum von drei Vierteln, das sich in der Praxis ohnehin nur selten finden lasse, gewährleiste ausreichenden Schutz der übrigen Eigentümer. Zudem könnten die Eigentümer jederzeit mit einfacher Mehrheit per Geschäftsordnungsbeschluss eine Rückkehr zur Präsenzversammlung beschließen. Auch dadurch, dass jeder Beschluss über die Gestattung virtueller Eigentümerversammlungen der gerichtlichen Kontrolle unterliege, seien die Eigentümer geschützt. Letztlich obliege es der Rechtsprechung zu klären, für welche Gemeinschaften konkret virtuelle Eigentümerversammlungen geeignet erscheinen und wie der Individualrechtsschutz durchgesetzt wird.

Emmerich regt an, den Gesetzentwurf dahingehend zu ergänzen, dass während der Dauer eines Beschlusses über virtuelle Versammlungen auch die Einberufung von Präsenzversammlungen möglich bleibe.

Stellungnahme Haus & Grund Deutschland

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland, für den Präsident Dr. Kai Warnecke im Rechtsausschuss auftreten soll, begrüßt das Vorhaben grundsätzlich und bezeichnet die Ausweitung hin zu einer rein virtuellen Versammlung als konsequenten und zumindest mittelfristig notwendigen Schritt in die digitale Zukunft. Allerdings sei fraglich, ob es nicht noch eine erhebliche Anzahl an Eigentümern gebe, die nicht über die technischen Möglichkeiten oder das Verständnis zur Teilnahme an einer rein virtuellen Eigentümerversammlung verfügten. Das vorgesehen Quorum von drei Vierteln sei nicht geeignet, um diesen Bedenken entgegenzuwirken. Der Verband fordert daher, reine Online-Eigentümerversammlungen nur mit einstimmigem Beschluss zuzulassen. Auch plädiert der Verband im Hinblick auf die Sicherstellung der Nicht-Öffentlichkeit und die technische Umsetzung für die Formulierung von Handlungsempfehlungen.

Stellungnahme Wohnen im Eigentum

Der Eigentümerverband Wohnen im Eigentum (WiE), der bei der Anhörung durch Vorständin Gabriele Heinrich vertreten wird, lehnt die Möglichkeit, Eigentümerversammlungen vollständig online durchführen zu können, dagegen ab. Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung sei ein Kernrecht aus dem Wohnungseigentum. Zudem bestehe die Gefahr, dass „ältere, hörgeschädigte, bildungsbenachteiligte und technisch nicht versierte“ Eigentümer ausgegrenzt werden. Schließlich verweist der Verband auf die Gefahr technischer Probleme, die eine Teilnahme an einer Online-Eigentümerversammlung vereiteln könnten. Die bereits bestehende Möglichkeit hybrider Versammlungen reiche aus.

Stellungnahme Dr. Oliver Elzer

Auch Dr. Oliver Elzer, Richter am Kammergericht, sieht das Vorhaben kritisch. Entgegen den Überlegungen der Bundesregierung bestehe für virtuelle Eigentümerversammlungen kein praktisches Bedürfnis. Vielmehr dürfe den Wohnungseigentümern nicht die Möglichkeit genommen werden, anlässlich der Versammlung anstehende Fragen bilateral mit der Verwaltung zu besprechen sowie die Verwaltung und deren Mitarbeiter sowie die anderen Wohnungseigentümer näher kennenzulernen. Zudem seien viele Menschen nicht bereit, ihr Bild online zu offenbaren und auf einer Plattform frei zu sprechen. Letztlich würden durch virtuelle Versammlungen viele Wohnungseigentümer von der Verwaltung ihres wichtigen Wirtschaftsgutes ferngehalten. 

Soweit der Gesetzentwurf darauf verweise, dass sich weniger technikaffine Eigentümer durch Verwandte oder Freunde unterstützen lassen könnten, sei dies im Hinblick auf den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit bedenklich. Auch der Hinweis auf eine mögliche Teilnahme bei anderen Wohnungseigentümern sei rein theoretisch und beispielsweise bei Redebeiträgen und Abstimmungen technisch nicht oder nur schwer umsetzbar.

Als möglichen Kompromiss schlägt Dr. Elzer die Pflicht vor, am Ort der Wohnungseigentumsanlage einen „Teilnahmeraum“ einzurichten, in dem jeder interessierte Eigentümer an der virtuellen Versammlung teilnehmen kann.

Stellungnahme Rechtsanwalt Urs Markus Taube

Kritisch äußert sich auch Rechtsanwalt Urs Markus Taube aus Fürth. Der Gesetzentwurf versabschiede sich von zwei zentralen Rechtsgrundsätzen im Zusammenhang mit Eigentümerversammlungen, nämlich dem Recht zur Teilhabe an der Entscheidungsfindung in der Eigentümerversammlung sowie vom Grundsatz der Nichtöffentlichkeit.

Ergänzend verweist Taube darauf, dass Videokonferenzen selbst bei jüngeren und technikaffinen Teilnehmern, die solche Formate gewöhnt seien, anstrengend und ermüdend wirkten. Auch erforderten virtuelle Eigentümerversammlungen keinen geringeren Aufwand in Vorbereitung und Durchführung als Präsenzversammlungen. Der hypothetischen Kostenersparnis für eine Anmietung eines Versammlungsraums stünden die Kosten für die Anschaffung und den Betrieb eines Videokonferenzsystems, einschließlich der Lizenzkosten für Software und der Schulungskosten, gegenüber.

Schließlich sei angesichts dessen, dass eine virtuelle Eigentümerversammlung hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein müsse, mit der Zunahme von Nichtigkeits- und Beschlussanfechtungsklagen zu rechnen, falls während der Versammlung technische Störungen auftreten und hierdurch Miteigentümer von der Teilnahme und Beschlussfassung ausgeschlossen werden, eine Versammlung nicht fortgesetzt oder gar nicht erst begonnen werden könne.

Stellungnahme Bundesrechtsanwaltskammer

Die Bundesrechtsanwaltskammer (BRAK) hält es für sinnvoll, die Durchführung reiner Online-Versammlungen beschließen zu können und verweist darauf, dass die geplante Ausgestaltung des Gesetzes die Präsenzversammlung als Regelfall beibehalte. Gleichzeitig regt die BRAK an, im Gesetz aus Datenschutzgründen auch Anforderungen an die für die Online-Versammlung verwendete Software zu definieren.

Stellungnahme des VDIV

Stellungnahme Jost Emmerich

Stellungnahme Haus & Grund Deutschland

Stellungnahme Wohnen im Eigentum

Stellungnahme Dr. Oliver Elzer

Stellungnahme Rechtsanwalt Urs Markus Taube

Stellungnahme Bundesrechtsanwaltskammer

Online-Eigentümerversammlung: So soll das Gesetz geändert werden

Seit der WEG-Reform können die Wohnungseigentümer einzelnen Eigentümern zwar per Mehrheitsbeschluss ermöglichen, online an (Präsenz-)Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Die Möglichkeit, Eigentümerversammlungen vollständig online abzuhalten (digitale oder virtuelle Eigentümerversammlung), bietet das Gesetz bisher aber nicht.

Dies soll sich ändern. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung sieht vor, für Wohnungseigentümer und Verwalter eine zusätzliche Möglichkeit einzuführen. Die bisher schon nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG bestehende Möglichkeit, die Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen zu ermöglichen ("hybride Wohnungseigentümerversammlungen"), soll unverändert bestehen bleiben. Die Wohnungseigentümer sollen künftig die Wahl haben, Eigentümerversammlungen in Präsenz, hybrid oder rein virtuell durchzuführen.

Mit dem vorgesehenen Quorum von 75 Prozent der in der Wohnungseigentümerversammlung abgegebenen Stimmen werde der besonderen Bedeutung Rechnung getragen, die das Wohnungseigentum typischerweise für viele Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer habe, heißt es in der Gesetzesbegründung. Die vorgeschlagene Befristung auf drei Jahre verfolge mehrere Zwecke. So sollten Erwerberinnen und Erwerber von Wohnungen nicht für unbestimmte Zeit an eine vor dem Erwerb erfolgte Beschlussfassung gebunden werden. Die Befristung trage auch der Tatsache Rechnung, dass sich die Haltung der Wohnungseigentümer zu virtuellen Versammlungen ändern könne.

Der Entwurf für einen neuen § 23 Abs. 1a WEG im Wortlaut:

"Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung). Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein."

Errichtung von Balkonkraftwerken soll einfacher werden

Der Gesetzentwurf, dessen vollständiger Name "Entwurf eines Gesetzes zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen" lautet, sieht neben der Regelung reiner Online-Eigentümerversammlungen auch vor, dass Mieter und Wohnungseigentümer künftig Steckersolargeräte, sogenannte Balkonkraftwerke, leichter errichten können. Diese sollen in die Liste der nach § 20 Abs. 2 WEG privilegierten baulichen Veränderungen, auf die Wohnungseigentümer einen Anspruch haben, aufgenommen werden. Im Mietrecht soll in § 554 Abs. 1 BGB die Aufzählung der baulichen Maßnahmen, auf deren Gestattung Mieter einen Anspruch haben, entsprechend ergänzt werden.

Weitere Informationen des BMJ zum Gesetzgebungsverfahren mit Link zum Gesetzentwurf und FAQ-Liste

Bundesrat fordert Änderung am Gesetzentwurf

Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 24.11.2023 zu dem Gesetzentwurf Stellung genommen. Die Länderkammer lehnt es ab, dass die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Einführung virtueller Eigentümerversammlungen mit Stimmenmehrheit fassen können. Für eine solche Beschlussfassung müsse vielmehr das Erfordernis der Einstimmigkeit im Gesetz verankert werden; dies gebiete der Minderheitenschutz.

Auch wenn die Teilnahme an einer Online-Eigentümerversammlung in der Regel heutzutage nur eine eher geringe technische Hürde aufweise, könnten kapitalschwache, lebensältere oder technikferne Eigentümer mit der Teilnahme an einer Videokonferenz überfordert sein und sich daher nicht in der Lage sehen, an einer virtuellen Eigentümerversammlung teilzunehmen, so der Bundesrat in der Stellungnahme. Hierdurch könnten Eigentümer letztlich aus der Versammlung gedrängt und von einer Teilnahme abgehalten werden. Soweit die Gesetzesbegründung auf die Inanspruchnahme kommerzieller Angebote oder von Nachbarschaftshilfe verweise sowie auf die Möglichkeit, einen Vertreter zu entsenden, sichere dies die Teilnahme- und Stimmrechte nicht in gleich geeigneter Weise. Zur sichereren Gewährleistung der Teilnahme- und Stimmrechte sei es daher erforderlich, Einstimmigkeit vorzusehen oder zumindest eine Regelung zu schaffen, wonach auf Antrag schon eines Eigentümers die Versammlung als hybride Versammlung durchzuführen ist.

Der Rechtsausschuss des Bundesrates wollte sogar noch weitergehen und hatte empfohlen, die Möglichkeit der Einführung virtueller Eigentümerversammlungen komplett abzulehnen. Diese Empfehlung fand im Bundesrat allerdings keine Mehrheit.

Stellungnahme des Bundesrates zum Gesetzentwurf

Bundesregierung verteidigt 75-Prozent-Quorum

Die Bundesregierung lehnt den Vorschlag des Bundesrates in ihrer Gegenäußerung ab und verteidigt das geplante 75-Prozent-Quorum. Es bestehe ein praktisches Bedürfnis für virtuelle Eigentümerversammlungen. Einstimmigkeit dürfe in einer Eigentümerversammlung in vielen Fällen nur schwer zu erreichen sein.

Die bisherige Hürde einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer solle gerade gesenkt werden. Mit dem vorgesehenen Quorum von 75 Prozent und der Befristung der Beschlüsse auf drei Jahre werde den Interessen von Wohnungseigentümern, die rein virtuelle Versammlungen nicht befürworten, hinreichend Rechnung getragen. Auch für Wohnungseigentümer ohne die erforderliche Technik oder Digitalkompetenz bestünden diverse Möglichkeiten, an der Versammlung teilzunehmen, etwa Unterstützung durch Verwandte oder Freunde oder  eine Teilnahme bei anderen Wohnungseigentümern; sie könnten sich in der Versammlung auch vertreten lassen und so an der Meinungsbildung mitwirken.

Offener Brief pro Online-Eigentümerversammlung

Ursprünglich sollte bereits im Laufe des Jahres 2022 eine gesetzliche Regelung für reine Online-Eigentümerversammlungen auf den Weg gebracht werden. Da der angekündigte Entwurf bis Anfang Dezember noch nicht vorlag, hatten sich neun Immobilien- und Verwaltungsunternehmen in einem offenen Brief an Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) gewandt und sich nachdrücklich für reine Online-Eigentümerversammlungen ausgesprochen.

Ihr Ansinnen begründen die unterzeichnenden Unternehmen, die nach eigenen Angaben mehr als 500.000 Wohnungen verwalten, mit einem praktischen Bedürfnis und den anstehenden Aufgaben bei der energetischen Sanierung des Gebäudebestandes. Zudem habe die Erfahrung gezeigt, dass sich dort, wo Online-Eigentümerversammlungen ungeachtet der derzeitigen Rechtslage bereits durchgeführt werden, mehr Eigentümer einbrächten und beteiligten. Die Unterzeichner des offenen Briefs sind Bietigheimer Wohnbau, Ecowo, Frank-Gruppe, Kunze-Gruppe, Reanovo, Treubau Immobilienverwaltung, Schaefer & Wunsch Immobilienmanagement sowie Verwey.

Offener Brief vom 7.12.2022 zu Online-Eigentümerversammlungen

Die Argumente derjenigen, die sich gegen die Möglichkeit reiner Online-Eigentümerversammlungen aussprechen, seien aus Sicht der Praxis unbegründet. Damit wenden sich die Unterzeichner des offenen Briefs gegen Bedenken, die hauptsächlich der Wohnungseigentümerverband "Wohnen im Eigentum (WiE)" vorbringt. Nach Meinung des WiE könnte die Erlaubnis reiner Online-Eigentümerversammlungen zur Folge haben, dass online nicht versierte Eigentümer, zum Beispiel ältere Wohnungseigentümer, künftig von Eigentümerversammlungen ausgeschlossen werden.


Das könnte Sie auch interessieren:

Virtuelle Eigentümerversammlung: Vorteil für Immobilienverwalter

Schlagworte zum Thema:  Eigentümerversammlung