| Wohnungseigentumsrecht

Keine Beschlusskorrektur durch Notgeschäftsführung

Notgeschäftsführung ist nur ausnahmsweise berechtigt
Bild: Project Photos GmbH & Co. KG

Einzelne Wohnungseigentümer können einen gefassten Beschluss, der dem Interesse der WEG zu widersprechen scheint, nicht per Notgeschäftsführung im vermeintlichen Sinne der Gemeinschaft korrigieren. 

Hintergrund: Eigentümer leitet WEG-Klage eigenmächtig ein

Wegen der angeblichen Verletzung von Verwalterpflichten im Jahr 2010 wurde im Namen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den ehemaligen Verwalter eine Klage auf Schadensersatz erhoben. Der Auftrag an den Anwalt der WEG ging nicht vom amtierenden Verwalter aus, sondern von einem einzelnen Eigentümer. Hierzu kam es, nachdem die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung Anfang Dezember 2014 mehrheitlich abgelehnt hatten, gegen den ehemaligen Verwalter gerichtlich vorzugehen. Daraufhin hat ein einzelner Eigentümer Ende Dezember 2014 auf eigene Faust im Namen der WEG zunächst ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet, um die Verjährung der behaupteten Schadensersatzansprüche zu verhindern. Das Mahnverfahren wurde nach einem Widerspruch der WEG in das streitige Verfahren vor dem Amtsgericht übergeleitet. Bereits 2010 und 2011 hatte der Eigentümer auf die vermeintlichen Pflichtverletzungen des Verwalters hingewiesen.

Der Eigentümer meint, seine Klageerhebung im Namen der Gemeinschaft sei wegen der drohenden Verjährung von einer Befugnis zur Notgeschäftsführung aus § 21 Abs. 2 WEG gedeckt.

Entscheidung: Keine Notgeschäftsführung gegeben

Die Klage gegen den ehemaligen Verwalter ist unzulässig. Der als Prozessbevollmächtigter der Gemeinschaft auftretende, von dem einzelnen Eigentümer beauftragte Anwalt war von der WEG nicht wirksam bevollmächtigt. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann nur aufgrund einer Ermächtigung der Gemeinschaft gemeinschaftsbezogene (Schadensersatz-)Ansprüche gegen den (Vor-)Verwalter geltend machen. Eine solche Ermächtigung liegt nicht vor.

Auch die Voraussetzungen für eine Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG sind nicht gegeben. Eine Notlage im Sinne dieser Vorschrift besteht nur, wenn ein Schaden für das Gemeinschaftseigentum beziehungsweise -vermögen unmittelbar bevorsteht, so dass dem Wohnungseigentümer angesichts der Eilbedürftigkeit der Gefahrenabwehr nicht zugemutet werden kann, ein Tätigkeitwerden des Verwalters abzuwarten oder die Zustimmung der anderen Eigentümer einzufordern. Mangels Eilbedürftigkeit ist ein Eingreifen des einzelnen Eigentümers allerdings nicht erlaubt, wenn ein gefahrträchtiger Zustand bereits länger besteht und seit längerer Zeit bekannt ist. So liegt der Fall hier. Bereits seit 2010 stehen die behaupteten Pflichtverletzungen im Raum.

Zudem haben die Wohnungseigentümer ein Vorgehen gegen den ehemaligen Verwalter in der Eigentümerversammlung Anfang Dezember 2014 ausdrücklich abgelehnt. Das Notgeschäftsführungsrecht ist nicht dazu da, nach ablehnenden Beschlussfassungen auf eigene Faust rechtliche Maßnahmen für die Gemeinschaft einzuleiten, auch wenn dies nur zum (vermeintlich) Besten der Gemeinschaft erfolgt. Anwendungsvoraussetzung ist vielmehr, dass eine solche Diskussion und Beschlussfassung gerade nicht mehr möglich war. § 21 Abs. 2 WEG kann und darf nicht dazu dienen, nach einer erfolgten - wenn auch anfechtbaren - Beschlussfassung ein Handeln des einzelnen Eigentümers insoweit freizuzeichnen und einen anfechtbaren Beschluss dergestalt zu korrigieren. Dies liefe darauf hinaus, eine Anfechtung des Beschlusses und einen Ersetzungsantrag auf Erteilung einer Ermächtigung in unzulässiger Weise vorwegzunehmen, da jedenfalls die Einleitung eines Rechtsstreits keine nur vorübergehende Maßnahme darstellt. Ein solches Ansinnen wäre gegebenenfalls per einstweiliger Verfügung nach dem ablehnenden Beschluss, nicht aber gestützt auf das Recht zur Notgeschäftsführung möglich gewesen.

Selbst wenn man einen Fall der Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG annehmen würde, hätte dem Eigentümer kein Recht zugestanden, die Gemeinschaft zu vertreten und in ihrem Namen einen Anwalt mit einer Klage zu beauftragen. § 21 Abs. 2 WEG gibt kein Vertretungsrecht, sondern nur eine Hilfszuständigkeit in Form der gesetzlichen Prozessstandschaft. Der Eigentümer hätte die Ansprüche der Gemeinschaft im eigenen Namen geltend machen müssen und durfte keinen Prozessbevollmächtigten für die WEG mit einer Klage im Namen der WEG beauftragen. Tritt der Wohnungseigentümer dagegen wie hier nicht im eigenen Namen, sondern im Namen der Gemeinschaft auf, handelt er als Vertreter ohne Vertretungsmacht.

(AG Offenbach, Urteil v. 30.5.2016, 320 C 50/15)


Lesen Sie auch:

Deckert erklärt: Notgeschäftsführung durch Eigentümer

Deckert erklärt: Notgeschäftsführung durch den Verwalter

Schlagworte zum Thema:  Notgeschäftsführer, Wohnungseigentumsrecht

Aktuell

Meistgelesen