08.04.2013 | Mietrecht

Modernisierung kann erstmalige Zahlungspflicht begründen

Gartenarbeit statt Mietzahlung - Modernisierungsmieterhöhung nicht ausgeschlossen
Bild: Haufe Online Redaktion

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete für eine Wohnung durch Dienstleistungen abgegolten werden soll, kann der Vermieter nach einer Modernisierungsmieterhöhung gleichwohl Zahlung des Erhöhungsbetrags verlangen.

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern Zahlung einer Modernisierungsmieterhöhung.

Laut schriftlichem Mietvertrag ist die Wohnung bis zum Tod des längstlebenden der beiden Mieter vermietet. Die Mieter waren verpflichtet, den Garten des Hauses zu pflegen, solange sie dazu gesundheitlich in der Lage waren, die Abrechnung der Nebenkosten mit allen Mietparteien vorzunehmen und einzelne aufgelistete Nebenkosten, insbesondere die Heizkosten, zu bezahlen. Die Zahlung einer Miete wird im Mietvertrag nicht erwähnt.

Die Vermieterin hat im Jahr 2012 für ca. 8.000 Euro eine Wärmeisolierung am Haus angebracht. Bei Umlage von 11% der Kosten im Verhältnis der Gesamtfläche zur Wohnfläche der Wohnung der Mieter ergibt sich eine Mieterhöhung von 155,37 Euro pro Jahr bzw. 12,95 Euro pro Monat. Diese Mieterhöhung hat die Vermieterin den Mietern in einem Schreiben vom 30.8.2012 erklärt.

Die Vermieterin verlangt von den Mietern, an sie ab November 2012 monatlich 12,95 Euro zu zahlen. Die Mieter meinen, durch den Mietvertrag sei jegliche Mietzahlung und somit auch eine Mieterhöhung ausgeschlossen.

Entscheidung

Das AG Offenbach gibt der Vermieterin Recht. Die Mieter sind ab November 2012 zur Zahlung von 12,95 Euro monatlich verpflichtet. Von den Kosten der Modernisierung des Hauses zum Zweck der Energieeinsparung können gemäß § 559 BGB jährlich 11% nach dem Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur Wohnfläche der Wohnung im Wege der Modernisierungsmieterhöhung umgelegt werden.

Eine Modernisierungsmieterhöhung ist nach dem besonderen Mietvertrag der Parteien auch nicht ausgeschlossen. Es ist vereinbart, dass als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung bestimmte Dienstleistungen erbracht werden sollten, während Zahlungen nur auf Nebenkosten vorgesehen waren. Der Vertragswortlaut kann nicht so verstanden werden, dass damit jegliche Mietzinsverpflichtung ausgeschlossen ist.

Es ist vereinbart worden, dass die Erbringung der im Mietvertrag genannten Dienstleistungen die Gegenleistung der Mieter für die Überlassung der Wohnung in sein sollte. So wie bei Vereinbarung eines bestimmten Monatsbetrags für die Überlassung einer Wohnung nach deren Modernisierung gemäß § 559 BGB eine Mieterhöhung erfolgen kann, muss das auch möglich sein, wenn anstelle einer Mietzahlung zunächst nur Dienstleistungen vereinbart waren.

Bei Mietverhältnissen mit Mietzahlungspflicht ergibt sich nach Modernisierung des Wohnraums ein Ungleichgewicht zwischen der Gebrauchsüberlassungspflicht des Vermieters und der ursprünglichen Zahlungspflicht des Mieters, das durch Modernisierungsmieterhöhung ausgeglichen werden kann. Auch im Fall der Ersetzung der Mietzahlung durch Dienstleistungen überlässt der Vermieter nach der Modernisierung den Mietern wertvolleren Wohnraum.

Die Heizkosten, die die Mieter vorliegend zu tragen haben, werden sich infolge der von der Vermieterin finanzierten Isolierung des Gebäudes reduzieren. Damit tritt auch bei dem hier gegebenen Mietvertrag ein Ungleichgewicht zwischen der Leistung der Vermieterin und der Gegenleistung der Mieter ein, dem durch Zulassung der Modernisierungsmieterhöhung Rechnung getragen werden muss.

(AG Offenbach, Urteil v. 8.2.2013, 37 C 445/12)

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Schlagworte zum Thema:  Modernisierung, Mieterhöhung

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