26.04.2013 | Top-Thema Mietrechtsänderung 2013

Vereinfachung der energetischen Modernisierung

Kapitel
Ziel ist es, Vermietern die energetische Modernisierung ihrer Objekte zu vereinfachen.
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Seit 1.5.2013 gilt das geänderte Mietrecht. Kernpunkt sind die vereinfachte Durchsetzung energetischer Modernisierungsmaßnahmen sowie besserer Schutz von Vermietern vor unredlichen Mietern.

Zentrales Anliegen der Mietrechtsänderung 2013 ist, Vermietern die energetische Modernisierung ihrer Objekte zu vereinfachen. Um dieses Ziel zu erreichen, enthält das Änderungsgesetz verschiedene Neuerungen.

1. Ankündigung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen

Nach wie vor muss der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen 3 Monate vor deren Beginn ankündigen, Angaben zu Art und Umfang sowie Beginn und Dauer machen und die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten nennen. Bei energetischen Modernisierungen kann der Vermieter künftig aber auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, um die Energieeinsparung darzulegen (§ 555c Abs. 2 BGB). Er muss keine Angaben mehr zu den konkreten Eigenschaften der vorhandenen Bauteile machen. Diese müssen bisher teilweise erst durch einen Sachverständigen ermittelt werden.

Tipp: Regelwerk mit Pauschalwerten

Solche Pauschalwerte finden sich z. B. in der „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ des Bundesbauministeriums (abrufbar u. a. auf dem Info-Portal Energieeinsparung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung). Diesem Regelwerk können nach Baualtersklassen geordnet Wärmedurchgangskoeffizienten für bestimmte Bauteile entnommen werden. Der Vermieter kann bei der Modernisierungsankündigung auf diese pauschalierten Werte Bezug nehmen. Den Einspareffekt kann der Vermieter z. B. darlegen, indem er den Pauschalwert mit dem Wärmedurchgangskoeffizienten des zum montierenden Bauteils, der vom Hersteller mitgeteilt wird, vergleicht.

2. Duldungspflicht des Mieters

Die Duldungspflicht des Mieters steht unter dem Vorbehalt, dass die Modernisierung für den Mieter keine unbillige Härte darstellt. Hieran hat sich nichts geändert. Allerdings wird die Duldungspflicht erweitert: Umstände, die für den Mieter eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, muss der Mieter innerhalb eines Monats ab Zugang der Modernisierungsankündigung in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3 BGB).

Tipp: Hinweis auf Form und Frist

Voraussetzung für den Lauf der Frist ist, dass die Ankündigung den gesetzlichen Vorgaben entspricht und der Mieter darin auf Form und Frist für seine Einwände hingewiesen worden ist.

Außerdem – auch dies ist neu – bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten außer Betracht (§ 555 d Abs. 2 Satz 2 BGB). Diese Aspekte fließen erst bei der nachträglichen Prüfung ein, ob die Mieterhöhung für den Mieter eine unbillige Härte darstellt. Die Härtefallprüfung wird also zweigeteilt: Wirtschaftlichen Härten wird bei der Mieterhöhung Rechnung getragen, während bei der Frage der Duldungspflicht die sonstigen, eher persönlichen Härten berücksichtigt werden. Das kann dazu führen, dass der Vermieter zwar zur Modernisierung berechtigt ist, nicht aber zu einer Mieterhöhung.

3. Zeitlich befristeter Minderungsausschluss

Bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen wird das Recht des Mieters eingeschränkt, die Miete wegen eventueller Beeinträchtigungen (z. B. Lärm, Schmutz) zu mindern. Drei Monate muss der Mieter die Beeinträchtigungen hinnehmen, ohne die Miete mindern zu können (§ 536a Abs. 1a BGB). Dieser Punkt war einer der umstrittensten im Gesetzgebungsverfahren.

Zugleich wurde der Begriff der energetischen Modernisierung im Gesetz definiert als „bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird“ (§ 555b Nr. 1 BGB).

Das Minderungsrecht bleibt bei Maßnahmen, die ausschließlich dem Klimaschutz, aber nicht dem Mieter dienen, erhalten, ebenso bei sonstigen Modernisierungsmaßnahmen

4. Modernisierungsmaßnahmen: Vereinbarung

Bereits bisher konnten Vermieter und Mieter anlässlich einer konkreten Modernisierungsmaßnahme Vereinbarungen treffen, etwa über Umfang und Ablauf der Maßnahme, eine Mietminderung oder deren Ausschluss, die im Anschluss zu zahlende Miete usw. Im neuen § 555f BGB wird diese Möglichkeit nun gesetzlich verankert. Dies betrifft allerdings nur Vereinbarungen, die anlässlich einer konkreten Maßnahme und nach Abschluss des Mietvertrags getroffen werden. Generelle mietvertragliche Vereinbarungen, die zu Ungunsten des Mieters vom Gesetz abweichen, bleiben unwirksam.

5. Modernisierungsmieterhöhung

Unverändert können Vermieter nach einer Modernisierung die Miete um jährlich 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dies gilt jedoch nicht für Maßnahmen, die allein klima- und energiepolitischen Zielen dienen, und keinen Bezug zur Mietsache haben (z. B. Montage einer Fotovoltaikanlage, deren erzeugter Strom ins allgemeine Netz eingespeist wird).

Auch ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn sie für den Mieter eine besondere Härte bedeuten würde. Härtegründe bezüglich der Mieterhöhung muss der Mieter allerdings – wie Härtegründe gegen die Maßnahme selbst (s. o.) – innerhalb eines Monats ab Zugang der Modernisierungsankündigung vorbringen. Diese Ausschlussfrist gilt nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Schlagworte zum Thema:  Modernisierung, Energetische Gebäudesanierung, Mietrecht, Räumung, Kappungsgrenze, Mieterhöhung, Kündigung

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