| Mietrecht

Putzmuffel muss Reinigungskosten zahlen

Putzplan gilt für alle
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Kommt der Mieter der turnusmäßig geschuldeten Treppenhausreinigung zu Monatsbeginn nicht nach, darf der Vermieter ohne Vorankündigung auf Kosten des Mieters ein Reinigungsunternehmen beauftragen.

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter Erstattung von Kosten, die durch die Beauftragung einer Reinigungsfirma entstanden sind. Der Mieter war entsprechend der in den Mietvertrag einbezogenen Hausordnung für den Monat Februar 2012 zur Reinigung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume des Mietobjekts eingeteilt worden.

Dennoch führte er diese Arbeiten nicht aus. Daraufhin beauftragte die Vermieterin ein Reinigungsunternehmen, das am 14.3.2012 anstelle des Mieters das Treppenhaus und die Gemeinschaftsräume reinigte.

Zuvor hatte die Vermieterin den Mieter mit Schreiben vom 7.3.2012 aufgefordert, seiner Reinigungspflicht bis zum 11.3.2012 nachzukommen. Der Mieter bestreitet, ein solches Schreiben bekommen zu haben.

Die Vermieterin verlangt Ersatz der Kosten für die Ersatzvornahme in Höhe von 35,46 Euro.

Entscheidung

Das AG Bremen gibt der Vermieterin Recht. Die Vermieterin hat gemäß §§ 535, 280 BGB i. V. m. dem Mietvertrag und der Hausordnung einen Anspruch auf Erstattung der angefallenen Reinigungskosten.

Es kann dahinstehen, ob dem Mieter das Mahnschreiben tatsächlich zugegangen ist. Schließlich schuldete der Mieter entsprechend der vertraglichen Vereinbarung spätestens ab dem 3. Werktag des Monats Februar 2012 die Durchführung der Reinigungsarbeiten. Sofern nichts anderes vereinbart ist, ist ein turnusmäßiger Putzplan und die mit diesem einhergehende Nebenpflicht des Mieters im Zweifel so zu verstehen, dass die Reinigung im Voraus, also nicht erst zum Monatsende, zu erfüllen ist. Denn die Miete ist im Voraus zu entrichten. Die Verpflichtung zur turnusmäßigen Treppenhausreinigung stellt insofern eine Position dar, die alternativ als Betriebskostenposition umlagefähig und dann im Voraus zu zahlen wäre.

Außerdem ist es im Interesse eines geregelten Turnus sinnvoll, dass die Reinigungsarbeiten immer zu Monatsbeginn ausgeführt werden.

Die Pflicht zur Treppenhausreinigung ist von dem jeweils eingeteilten Mieter der Natur der Sache nach unverzüglich zu erfüllen. Da alle Mieter im eigenen Interesse ein regelmäßig und zeitnah gereinigtes Treppenhaus erwarten dürfen, ist der Vermieter nicht gehalten, einem säumigen Mieter vorab eine Frist zur Leistungserbringung zu setzen und erst nach ergebnislosem Fristablauf eine Fachfirma mit der Reinigung zu beauftragen oder die Reinigung selbst durchzuführen. Denn dies würde praktisch dazu führen, dass das Treppenhaus gegebenenfalls bis zu 3 Wochen ungeputzt bliebe und sich in der Folgezeit auch andere Mieter veranlasst sehen könnten, es mit dem Putzplan nicht allzu genau zu nehmen. Wird der Putzplan von allen Mietern aber nicht pünktlich eingehalten, kann es zu Beschwerden anderer Mieter im Hause – bis hin zu Mietminderungen – kommen, die den Vermieter im Ergebnis dazu veranlassen könnten, die Treppenhausreinigung von vornherein durch ein Fachunternehmen ausführen zu lassen und die Mieter an den entsprechenden Kosten zu beteiligen. Dies kann nicht im Interesse der Mieter liegen.

Somit liegen hier nach § 281 Abs. 2 Alt. 2 BGB „besondere Umstände“ vor, sodass eine Fristsetzung entbehrlich war. Der Vermieterin war jedenfalls am 14.3.2012 nicht mehr zuzumuten, auf die Leistungserbringung seitens des Mieters zu warten. Ohnehin liegt mit ergebnislosem Ablauf des zugeteilten Monats Februar 2012 eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung des Mieters vor.

(AG Bremen, Urteil v. 15.11.2012, 9 C 346/12)

Schlagworte zum Thema:  Hausordnung, Betriebskosten

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