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Lebensmitteldiscounter muss Betrieb aufrechterhalten

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Betriebs- und Offenhaltungspflicht des Mieters eines Ladengeschäfts in einem ostdeutschen Einkaufszentrum für wirksam erklärt.

Hintergrund

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer Vereinbarung, nach der sich die Klägerin zum Betrieb eines von der Beklagten gemieteten Ladengeschäfts sowie zu dessen Offenhaltung verpflichtet.

Die Klägerin hatte in einem Einkaufszentrum einer ostdeutschen Stadt eine Ladenfläche von der Beklagten gemietet. Im Vertrag war formularmäßig vereinbart, dass der Laden während der gesamten Mietzeit ununterbrochen genutzt werden müsse. Gleichzeitig wurde der Mieterin ein bestimmtes Sortiment („T.-Discount einschließlich der dazugehörigen Rand- und Nebensortimente“) auferlegt, aber kein Sortiments- und Konkurrenzschutz gewährt.

Nachdem der Leerstand im Einkaufszentrum auf 40 Prozent angestiegen war, wollte die Klägerin das Geschäft aufgeben.

Entscheidung

Der BGH entschied zu Gunsten der Vermieterin. Die Bestimmungen des Mietvertrags sind wirksam und damit die Mieterin zur Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebs verpflichtet.

Die Klausel zur Betriebs- und Offenhaltungspflicht ist wirksam und benachteiligt die Mieterin nicht unangemessen. Dies gilt auch, wenn dem Mieter zugleich eine Sortimentsbindung auferlegt, ihm aber kein Sortiments- und Konkurrenzschutz gewährt wird. Im hier entschiedenen Fall ist dies alleine schon deshalb so, weil die Sortimentsbestimmung äußert vage beschrieben ist und keine wirkliche Einschränkung bedeutet.

Die Mieterin konnte sich auch nicht auf den hohen Leerstand und einen sog. Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen. Nach Ansicht der Richter liegt es grundsätzlich im Verantwortungsbereich des Mieters von Gewerberaum, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäfts in der von ihm gewählten Lage abzuschätzen. Hier lägen keine Anhaltspunkte vor, die darauf schließen lassen, dass der Vermieter ausnahmsweise ein solches Risiko selbst tragen wolle.

(BGH, Urteil v. 3.3.2010, XII ZR 131/08)

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