29.04.2013 | Mietrecht

Konkurrenzschutz für Kampfsportschule umfasst alle Kampfsportarten

Umfassender Konkurrenzschutz für den Mieter
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Ein im Mietvertrag vereinbarter Konkurrenzschutz für eine Kampfsportschule umfasst auch Kampfsportarten, die der Mieter selbst nicht anbietet. Der Verstoß gegen den Konkurrenzschutz rechtfertigt eine Mietminderung, ohne dass der Mieter Umsatzeinbußen infolge der Konkurrenzsituation nachweisen muss.

Hintergrund

Die Vermieterin von Gewerberäumen verlangt von der Mieterin die Zahlung von Miete. Die Räume waren auf bestimmte Zeit zum Betrieb einer Kampfkunstschule vermietet.

Der Mietvertrag sieht zum Konkurrenzschutz vor: „Der Vermieter verpflichtet sich, im gleichen Hause keinen Geschäftsbetrieb der gleichen Branche zu unterhalten oder Räume an einen Konkurrenten des Mieters zu vermieten, der gleiche Waren oder Dienstleistungen anbietet, wobei Nebenartikel unberücksichtigt bleiben.“

Die Vermieterin vermietete weitere Räume im selben Objekt an den Betreiber einer anderen Kampfkunstschule, die andere Kampfsportarten anbietet.

Die Mieterin teilte der Vermieterin im April 2010 mit, dass sie der anderen Vermietung nicht zustimme und Konkurrenzschutz in Anspruch nehmen wolle. Da das andere Mietverhältnis dennoch fortbestand, kündigte die Mieterin schließlich im September 2010 das Mietverhältnis zum 31.12.2010 und gab die Räume am 30.12.2010 zurück.

Die Vermieterin verlangt Zahlung der Mieten für Oktober 2010 bis Januar 2011 in ungekürzter Höhe sowie für Februar bis Dezember 2011 unter Berücksichtigung einer Minderung von 20 Prozent wegen Feuchtigkeitsproblemen.

Entscheidung

Die Mieterin schuldet lediglich für Oktober bis Dezember 2010 Miete, dies wegen Verstoßes gegen den Konkurrenzschutz gemindert um 25 Prozent.

Die Kündigung hat das Mietverhältnis zum 31.12.2010 beendet. Die Mieterin war wegen Verstoßes gegen den Konkurrenzschutz zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt.

Laut Mietvertrag war die Vermieterin gehalten, im gleichen Haus weder eine Kampfkunstschule zu unterhalten noch Räume an einen Konkurrenten zu vermieten, der gleiche Dienstleistungen - also Kampfkünste - anbietet. Dies hat sie nicht beachtet.

Ein Vermieter ist zwar nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Es ist im Einzelfall abzuwägen, inwieweit die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist. Abzustellen ist nicht allein auf die konkrete Ausgestaltung des Betriebs des anderen Mieters, sondern auf den in dem anderen Mietvertrag vereinbarten Mietzweck und die hierdurch eröffneten Möglichkeiten. Maßgeblich ist ferner, welchen Besitzstand der Mieter nach den bei Vertragsschluss erkennbaren Umständen erwarten durfte.

Nach diesen Maßstäben ist es hier geboten, die andere Kampfsportschule fernzuhalten, weil diese eine mögliche Konkurrenz darstellte und geeignet war, den Geschäftsbetrieb der Mieterin zu beeinträchtigen. Dabei kommt es nicht allein darauf an, inwieweit sich die im Konkurrenzbetrieb angebotenen Kampfkünste von denen der Mieterin unterscheiden. Vielmehr ist maßgeblich, ob von dem Konkurrenzbetrieb derselbe Interessentenkreis angesprochen wird. Dies ist hier der Fall. Die Übergänge zwischen asiatischen Kampfkünsten/Kampfsportarten sind häufig fließend, teilweise überschneiden sie sich und nahezu alle fördern die persönliche Entwicklung und das Selbstbewusstsein und allen liegt eine bestimmte Philosophie und Selbstbesinnung zugrunde.

Zudem sind Interessenten häufig noch nicht auf eine bestimmte Kampfkunst festgelegt, sodass die Gefahr besteht, dass der Konkurrenzbetrieb gerade in den Kunden der Mieterin potenzielle Kunden findet.

Verstoß rechtfertigt Minderung

Wegen der Verletzung des Konkurrenzschutzes ist eine Minderung von 25 Prozent gerechtfertigt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Konkurrenzsituation tatsächlich zu Umsatzeinbußen bei der Mieterin geführt hat.

(OLG Düsseldorf, Urteil v. 19.2.2013, 24 U 157/12)

Schlagworte zum Thema:  Mietvertrag, Konkurrenzschutz

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