27.01.2014 | Mietrecht

Vermieter kann Waschmaschine nicht nachträglich per Hausordnung verbieten

Waschmaschine und Wäschetrockner sind vertragsgemäßer Gebrauch
Bild: Haufe Online Redaktion

Der Vermieter kann die mietvertragliche Erlaubnis, in der Wohnung Waschmaschine und Wäschetrockner zu betreiben, nicht einseitig durch Erlass einer neuen Hausordnung zurücknehmen.

Hintergrund: Vermieter ändert Hausordnung

Die Mieter einer Wohnung wollen feststellen lassen, dass sie in ihrer Wohnung eine Waschmaschine und einen Wäschetrockner betreiben dürfen.

Im Mietvertrag ist folgendes geregelt:

„Zur Aufrechterhaltung der Ordnung und für die Benutzung der Gemeinschaftsanlagen gilt die Haus- und Garagenordnung ... Sie ist Bestandteil dieses Vertrags. Änderungen dieser Ordnungsvorschriften sind dem Vermieter gestattet, wenn sachliche Gründe dies erfordern.“

In der Hausordnung heißt es:

„Das Waschen und Trocknen von Wäsche in der Wohnung ist nur mit automatischen Maschinen gestattet. ...“

Im Verhältnis zu anderen Hausmitbewohnern gelten teilweise andere Regelungen.

Zunächst nutzten die Mieter ihre Waschmaschine und ihren Trockner in der gemeinschaftlichen Waschküche. Später verlegten sie die Geräte in ihre Wohnung. Nachdem sich ein Nachbar über den beim Waschen und Trocknen entstehenden Lärm beschwert hatte, übersandten die Vermieter den Mietern eine vereinheitlichende Hausordnung. In dieser heißt es:

„Waschmaschinen und Wäschetrockner dürfen in den Wohnungen nicht aufgestellt werden, hierfür hat jeder Mieter seinen Anschlussplatz in der Waschküche.“

Die Mieter wollen Waschmaschine und Trockner weiterhin in der Wohnung betreiben.

Entscheidung: Änderungsvorbehalt unwirksam

Das LG Freiburg gibt den Mietern Recht. Die Vermieter waren nicht berechtigt, die Hausordnung einseitig zu ändern. Der im Mietvertrag enthaltene Änderungsvorbehalt ist mangels hinreichender Konkretisierung unwirksam.

Außerdem erfasst der Änderungsvorbehalt die Regelung der neuen Hausordnung hinsichtlich des Aufstellplatzes von Waschmaschinen und Wäschetrocknern schon vom Wortlaut her nicht. Das Aufstellen und Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in der Wohnung gehört zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, solange nicht ausdrücklich etwas Anderes vertraglich vereinbart ist. Der Änderungsvorbehalt im Mietvertrag bezieht sich aber nur auf „Ordnungsvorschriften“, also solche, die erforderlich sind, um das Zusammenleben im Haus zu ordnen. Hierzu gehört nicht der Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs der einzelnen Wohnungen, wohl aber die Einhaltung von Ruhezeiten und das Gebot der Rücksichtnahme; diese sind allerdings durch die Aufstellung von Haushaltsgeräten als solche noch nicht tangiert.

Mieter müssen Waschmaschine überwachen

Auch ein Anspruch auf Unterlassung des Betriebs von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Wohnung aus § 242 BGB besteht nicht. Der Mieter muss bei Benutzung der Waschmaschine und des Wäschetrockners in der Wohnung eine ständige optische und/oder akustische Überwachung sicherstellen, sodass sich die Gefahr von Schäden unabhängig vom Alter der Maschinen in Grenzen hält. Geräusche von Haushaltsmaschinen wie Waschmaschine oder Wäschetrockner, die ein Mieter unter Berücksichtigung der gebotenen Rücksichtnahme, gegebenenfalls konkretisiert durch Ruhezeiten in der Hausordnung, benutzt, müssen die Mitmieter als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinnehmen.

(LG Freiburg, Urteil v. 10.12.2013, 9 S 60/13)

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Schlagworte zum Thema:  Hausordnung, Waschmaschine, Mietvertrag, Mietrecht

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