31.07.2012 | BGH

Vermieter darf Kaution nur mit Ansprüchen aus dem Mietverhältnis verrechnen

Häufiger Streitpunkt: Rückzahlung der Mietkaution
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Der Vermieter kann die Kaution nicht für Forderungen verwenden, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Das gilt auch, wenn das Mietverhältnis beendet ist und die Kaution nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird.

Hintergrund

Der ehemalige Mieter einer Wohnung verlangt von der Vermieterin nach Ende des Mietverhältnisses die Rückzahlung der Kaution von 1.020 Euro. Die Vermieterin weigert sich, die Kaution zurückzuzahlen. Sie verweist auf Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis über eine andere Wohnung, die der frühere Vermieter an sie abgetreten hat und will diese Ansprüche mit der Kaution verrechnen.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Mieter Recht. Die Vermieterin kann nicht mit den Forderungen aus dem anderen Mietverhältnis aufrechnen und muss die Kaution zurückzahlen.

Die von der Vermieterin erklärte Verrechnung geht ins Leere, weil ihr eine Aufrechnung mit Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis der Parteien herrühren, verwehrt ist. Die Aufrechnung ist aufgrund einer konkludenten Vereinbarung oder nach Treu und Glauben ausgeschlossen, wenn die Eigenart des Schuldverhältnisses oder der Sinn und Zweck der geschuldeten Leistung die Aufrechnung als nicht mit Treu und Glauben vereinbar erscheinen lässt. Deshalb ist bei einem Anspruch aus einem Treuhandverhältnis regelmäßig eine Aufrechnung mit Gegenforderungen, die nicht aus demselben Rechtsverhältnis stammen, ausgeschlossen.

Diese Grundsätze gelten auch für die Mietkaution. Diese dient, soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist, ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin liegende Zweckbindung endet nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter.

(BGH, Urteil v. 11.7.2012, VIII ZR 36/12)

Schlagworte zum Thema:  Kaution, Mietkaution

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