Umwandlung von Mietwohnungen: Genehmigungsvorbehalt in Hessen

Erweiterte Mietpreisbremse, gesenkte Kappungsgrenzen, verlängerte Kündigungssperrfrist – das hat Hessen bisher für den Mieterschutz getan. Dazu kommt nun ein Genehmigungsvorbehalt: In 31 Kommunen kann die Bauaufsicht die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum verweigern. Doch es gibt einen Haken.

In Hessen können ab sofort Städte und Gemeinden die Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung zustimmungspflichtig machen. Der sogenannte Genehmigungsvorbehalt ist seit 1. Juni in Kraft und gilt in Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten. Der Haken: Die Mietwohnung muss in einem Gebiet mit Milieuschutzsatzung liegen, wie die Landesregierung in Wiesbaden mitteilte. Eine solche Satzung haben bislang nur Frankfurt am Main und Kassel.

Frankfurt setzte sich bereits 2016 für eine Einschränkung bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ein. Eine entsprechende Forderung wurde vom Land damals abgelehnt, mit der Begründung der Leerstand von Wohnungen sei in den Ballungsräumen Hessens kein Thema. Der Frankfurter Planungsdezernent Mike Josef (SPD) lobte nun den neuen Genehmigungsvorbehalt, forderte jedoch auch, dass das Zweckentfremdungsverbot wieder eingeführt wird, um die Wiedervermietung von leerstehenden oder anders genutzten Wohnungen zu erzwingen.

Genehmigungsvorbehalt: Instrument auch gegen spekulativen Leerstand

"Der Druck auf den Wohnungsmarkt ist vor allem im Rhein-Main-Gebiet immer noch hoch. Gerade in den angesagten Vierteln großer Städte, in denen oft mangels Fläche kein Neubau möglich ist, werden durch Umwandlung Mietwohnungen dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogen", sagte Wirtschaftsminister Tarek Al-Wazir (Grüne). In erster Linie sollen durch das neue Instrument Mieter davor geschützt werden, aus ihren angestammten Vierteln verdrängt zu werden.

Städten und Gemeinden wolle die Regierung mit dem Genehmigungsvorbehalt aber auch Handhabe geben, um dem spekulativen Leerstand die wirtschaftliche Grundlage zu entziehen, so der Politiker. Es lohne sich nun schlichtweg nicht mehr, ein Mietshaus zu kaufen, die Mieter loszuwerden, das Mietshaus in Eigentumswohnungen umzuwandeln und die leeren Wohnungen mit hohem Gewinn als Eigentum zu verkaufen, erklärte Al-Wazir.

Bisherige Vorschriften zum Mieterschutz in Hessen

Mit dem nun geltenden und bereits im Herbst 2019 angekündigten Genehmigungsvorbehalt ergänzt die hessische Landesregierung die bisherigen Vorschriften zum Mieterschutz bei angespannten Wohnungsmärkten.

Mietpreisbremse

Eine neue Verordnung zur Mietpreisbremse gilt bereits seit Juni 2019 in 31 hessischen Städten und Gemeinden. In einer weiteren Verordnung wurde im Oktober 2019 in denselben Kommunen die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen von 20 auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren gesenkt. Die bisher geltende Verordnung, die nur 29 Kommunen erfasste, lief zeitgleich aus.

Absenkung der Kappungsgrenze

Bei der Absenkung der Kappungsgrenze kamen 13 Städte und Gemeinden neu auf die Liste, darunter Eschborn, Heusenstamm und Obertshausen. Elf Kommunen, die bisher von einer Absenkung der Kappungsgrenze erfasst waren, fielen heraus, darunter Gießen, Rüsselsheim und Hanau, sodass dort künftig wieder die reguläre Kappungsgrenze von 20 Prozent gilt. Die Verordnung gilt seit dem 8.10.2019 und hat eine Laufzeit bis zum 26.11.2020.

Verlängerte Kündigungssperrfrist

Bei der Verlängerung der Kündigungssperrfrist nach der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen drehte das Land Hessen gleich an gleich zwei Stellschrauben. Zum einen gilt seit dem 8.10.2019 für deutlich mehr Kommunen als bisher eine über die reguläre dreijährige Frist hinausgehende Sperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen nämlich in den 31 Städten und Gemeinden, die auch von der Mietpreisbremse und der Absenkung der Kappungsgrenze erfasst sind –, zum anderen wurde die Sperrfrist für Verkäufe nach dem 31.8.2019 von fünf auf acht Jahre verlängert. Auch diese Regelung gilt seit dem 8.10.2019 und läuft bis zum 26.11.2020.

Übersicht des alten und neuen Geltungsbereichs der abgesenkten Kappungsgrenze und der verlängerten Kündigungssperrfrist in Hessen (pdf)


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Schlagworte zum Thema:  Kappungsgrenze, Mieterhöhung, Mietpreisbremse, Hessen