Gutachter: In Bayern stagniert der Verkauf von Bauland

In Bayern wird immer weniger Bauland verkauft. Das zeigt der Immobilienmarktbericht des Obersten Gutachterausschusses. Die Preise sind in fast allen Regionen gestiegen – in München wird das Wohnen für Normalverdiener unerschwinglich. Eine Blase sieht Baustaatssekretär Klaus Holetschek nicht.

Damit setzt sich beim Bericht des Obersten Gutachterausschusses in Bayern, der seit 2016 alle zwei Jahre vorgelegt wird, ein Trend fort: Die Verkaufszahlen von unbebautem Bauland stagnieren trotz Umsatzsteigerungen in allen Regierungsbezirken Bayerns – vereinzelt sind sie auch leicht rückläufig. Die Baulandpreise differieren stark: Zwischen unter 50 Euro pro Quadratmeter im nordöstlichen Bayern bis rund 1.000 Euro pro Quadratmeter im Großraum München. Außer in Unterfranken sind die Preise seit 2018 in ganz Bayern weiter gestiegen.

Bayern versucht den Spagat zwischen Baulandmobilisierung und Flächensparen

"Die Knappheit von Bauland ist ein wesentlicher Grund für die Steigerung von Immobilienpreisen und Mieten", sagte Bayerns Baustaatssekretär Klaus Holetschek (CSU) bei der Vorstellung des Berichts. Die Aktivierung von Bauland müsse auch weiterhin oberste Priorität haben. Bayern habe sich in der Baulandkommission dafür stark gemacht, das Bauplanungsrecht so zu reformieren, dass vorhandene Baupotenzialflächen und neues Bauland einfacher und schneller aktiviert werden können. Gleichzeitig müsse jedoch mit den verfügbaren Flächen möglichst sparsam umgegangen werden.

Im Jahr 2019 wurden bayernweit zwar dreieinhalb Prozent weniger Baulandfläche (rund 33.000 Hektar) umgesetzt im Vergleich zu 2018, die Geldsumme lag aber mit knapp 65 Milliarden Euro fast ein Viertel (plus 23,6 Prozent) über dem Wert von 2018. Daran könne man weitere Preissteigerungen des Gesamtimmobilienmarktes ablesen, schreiben die Gutachter im aktuellen Bericht.

Alleine in der Landeshauptstadt München wurden 2019 unbebaute Grundstücke für rund 17 Millionen Euro gehandelt. Dafür gab es knapp 235 Hektar Fläche. Zum Vergleich: Im Jahr zuvor wurden für 291 Hektar noch 12,7 Millionen Euro ausgegeben. Bei den Regionen liegen nur Zahlen für 2018 vor: Hier lag beim Geldumsatz pro Einwohner Oberbayern mit 6.100 Euro pro Quadratmeter an der Spitze, während in Oberfranken statistisch nur 1.900 Euro für Immobilien ausgegeben wurden. Ausgewertet wurden mehr als 720.000 Datensätze der regionalen Gutacherausschüsse.

Die Gefahr einer Immobilienblase sieht Holetschek in Bayern derzeit nicht. "Auch wenn man die weitere Entwicklung auch vor dem Hintergrund der möglichen Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt aufmerksam beobachten muss", so der Staatssekretär.

Trend aus 2018 setzt sich fort: Bauland für den Mietwohnungsbau kaum erschwinglich

Am Münchner Immobilienmarkt geht der Flächenumsatz mit Baugrundstücken vor allem für den mehrgeschossigen Wohnungsbau seit Jahren zurück, wie aus dem vorherigen Gutachten von 2018 ersichtlich wird. Bezahlbares Bauland war schon vor zwei Jahren kaum noch verfügbar.

Nur sechs Prozent der Mitglieder im Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) sagten damals, Bauland sei ausreichend verfügbar. Mehr als die Hälfte sagte sogar, gar keinen Zugang zu bezahlbarem Bauland zu haben. Unter der sich verschärfenden Situation haben dem Verband zufolge besonders die sozial orientierten Wohnungsunternehmen zu leiden. Grundstücke in Privatbesitz seien für preisgünstigen Wohnungsbau kaum erschwinglich - jedes dritte VdW-Unternehmen musste bereits ein geplantes Bauvorhaben wegen zu hoher Grundstückspreise einstellen.

"Aktionsbündnis gegen Verdrängung und Mietenwahnsinn" ruft zu Protesten auf

In München nähert sich nach aktuellen Daten des Immobilienverbands (IVD) Süd die Miete alleine für Neubauwohnungen einem neuen Rekord mit durchschnittlich 20 Euro pro Quadratmeter. Das sei für Normalverdiener mittlerweile unerschwinglich, teilt der Verband mit. Für den 20. Juni hat laut einem Bericht der Deutschen Presse-Agentur (dpa) ein bundesweites "Aktionsbündnis gegen Verdrängung und Mietenwahnsinn" zu Kundgebungen in vielen Städten aufgerufen. Die Initiatoren fordern ähnlich wie in Berlin eine Deckelung der Mieten und eine Verstaatlichung großer Unternehmen.

Laut IVD Süd zeigt aber gerade die Entwicklung der Preise in Bayern, dass der Wohnungsbau in den Städten "keine Goldgrube für geldgierige Unternehmen" sei. Nach Daten des Verbands hat die bayerische Durchschnittsmiete in den vergangenen Jahren im Neubau und im Bestand um 80 Prozent von sechs auf elf Euro pro Quadratmeter zugelegt – zeitgleich hätten sich die Preise für Bauland mehr als verzweieinhalbfacht, was wiederum die Kaufpreise für fertige Wohnungen verdoppelt habe.

In München ist diese Entwicklung dem IVD Süd zufolge noch dramatischer verlaufen: In Bayerns Landeshauptstadt haben sich demnach die Baulandpreise vervierfacht, während die Mieten mit einem Plus von zwei Dritteln sehr viel langsamer gestiegen sind.

"Für Investoren dauert es heute erheblich länger als vor zwanzig Jahren, bis sie ihre Kosten wieder herein geholt haben und Gewinn machen. Die Renditen sind gesunken", erklärte Stephan Kippes, der Marktforscher des IVD Süd. Und Hauptgrund für diese Entwicklung sei der Mangel an Bauland.


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