| Mietrecht

Großvermieter braucht für Mahnungen keinen Anwalt

Standard-Mahnungen können Großvermieter auch selbst schreiben
Bild: Haufe Online Redaktion

Für einen gewerblichen Großvermieter ist es bei Mietrückständen nicht erforderlich, zwischen eigenen Mahnungen und der gerichtlichen Geltendmachung einen Anwalt zum Versenden weiterer Mahnungen einzuschalten.

Hintergrund

Die Vermieterin und die Mieterin einer Wohnung streiten unter anderem darüber, ob die Mieterin Rechtsanwaltskosten für Mahnungen tragen muss. Bei der Vermieterin handelt es sich um ein gewerbliches Wohnungsunternehmen mit einem Bestand von über 150.000 Wohnungen.

Als die Mieterin mit der Zahlung der Miete in Rückstand geraten war, mahnte die Vermieterin die offene Forderung zunächst selbst schriftlich an und beauftragte schließlich einen Rechtsanwalt. Dieser mahnte die Forderung ebenfalls mittels standardisierter Mahnschreiben an. Die Vermieterin verlangt unter anderem Ersatz der hierdurch entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von insgesamt 147,26 Euro (1,3 Geschäftsgebühr aus einem Gegenstandswert bis 1.000 Euro zzgl. Auslagenpauschale und Umsatzsteuer).

Die Vermieterin und ihre Rechtsvorgänger hatten das Forderungsmanagement jahrzehntelang selbst betrieben. 2011 gründete die Vermieterin ein Inkassoinstitut als Tochterunternehmen. Dieses wurde allerdings wieder aufgelöst, nachdem mehrere Gerichte die Erstattungsfähigkeit der Inkassokosten verneint hatten. Seitdem wickelt die Vermieterin ihr Forderungsmanagement über eine Anwaltskanzlei ab. Üblicherweise mahnt die Vermieterin Mietrückstände innerhalb des ersten Monats zweimal schriftlich selbst an und versucht, den Mieter telefonisch und per SMS zu erreichen. Im zweiten Monat versenden die von der Vermieterin beauftragten Rechtsanwälte nochmals zwei Mahnschreiben. Wenn Mieter bei der Kanzlei anrufen, können sie wählen, ob sie mit der Vermieterin oder der Kanzlei sprechen möchten. Im dritten Monat gibt die Vermieterin den Vorgang an ihre Prozessbevollmächtigten ab.

Entscheidung

Die Vermieterin kann keine Erstattung der Anwaltskosten verlangen. Sie hätte die Mahnungen und Folgeschreiben, wie sie es in der in der Vergangenheit vor Gründung ihres eigenen Inkassounternehmens getan hat, selbst abfassen können. Die gleichwohl erfolgte Beauftragung eines Rechtsanwalts war nicht notwendig. Zumindest hat die Vermieterin damit ihre Schadensminderungspflicht verletzt.

Der BGH hat mit der gleichen Argumentation bereits für einfache Kündigungen die Notwendigkeit, einen Anwalt einzuschalten, verneint (s. Links unten).

Selbst wenn man einen Anspruch dem Grunde nach bejaht, so könnte für standardisierte Computermahnungen eine Geschäftsgebühr von 1,3 nicht angesetzt werden. Allenfalls eine Gebühr von 0,3 wäre ansatzfähig.

(AG Dortmund, Urteil v. 6.1.2015, 425 C 6720/14)

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Schlagworte zum Thema:  Anwaltskosten, Verzug, Mahnung, Inkasso, Mietrecht

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