15.10.2013 | Mietrecht

Extreme Mieterhöhung bei abweichender tatsächlicher Wohnungsgröße

Wird die vertraglich vereinbarte Wohnfläche um mehr als zehn Prozent überschritten, ist die größere Fläche für die Mieterhöhung maßgebend
Bild: Andreas Morlok ⁄

Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag stellt im Allgemeinen eine Vereinbarung über die Beschaffenheit dar. Bei Überschreiten der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent ist bei einer Mieterhöhung allerdings die tatsächlich größere Wohnfläche maßgebend.

Hintergrund
Laut Mietvertrag hatte die Wohnung eine Größe von 81,36 Quadratmetern. Dem stand eine tatsächliche Größe von unstreitig 143,48 Quadratmetern gegenüber. Der Mieter bezahlte bisher eine Nettokaltmiete von 340 Euro, was – bezogen auf die vereinbarte Wohnfläche – einer Quadratmetermiete von 4,18 Euro entsprach. Diese Quadratmetermiete wollte der Vermieter auf 5,01 Euro erhöhen, was einer insoweit zulässigen Erhöhung um 20 Prozent entspricht.

Der Mietspiegel sprach dem ebenfalls nicht entgegen. Allerdings legte der Vermieter bei der Mieterhöhung nicht die vereinbarte Wohnungsgröße von 81,36 Quadratmetern zu Grunde, sondern die tatsächliche Wohnungsgröße von 143,48 Quadratmetern. Das bedeutet im Ergebnis eine extreme Erhöhung der Miete von 340 Euro auf 718,83 Euro, das heißt, eine Erhöhung um mehr als 111 Prozent.

Entscheidung
Das LG Halle gab dem Vermieter Recht. Völlig unproblematisch – und vom Mieter auch akzeptiert – war eine Mieterhöhung um 68 Euro. Dies entsprach einer Mieterhöhung von 20 Prozent auf die bisher bezahlte Miete. Das Landgericht sprach dem Vermieter aber auch die Erhöhung um weitere 310,83 Euro zu. Dabei beruft es sich auf eine frühere Entscheidung des BGH (Urteil v. 23.05.2007, VIII ZR 138/06).

Darin hat der Bundesgerichtshof (BGH) ausgeführt, dass es gerechtfertigt sei, den Vermieter nicht auf Dauer an einer für ihn unzumutbaren vertraglichen Vereinbarung über die Wohnfläche festzuhalten. Bei einer anstehenden Mieterhöhung soll er anstelle der vertraglich vereinbarten die tatsächliche Wohnungsgröße zugrunde legen dürfen. Von Unzumutbarkeit sei jedenfalls dann auszugehen, wenn es sich um eine Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent handelt. Begründet wird dies damit, dass die Entdeckung des Kalkulationsirrtums dem Vermieter keinen Kündigungsgrund für diesen wirtschaftlich unzumutbaren Wohnraummietvertrag gibt. Dagegen hat der Mieter die Möglichkeit zu entscheiden, ob er sich die entsprechend ihrer tatsächlichen Größe teurere Wohnung leisten kann und will.

(LG Halle, Urteil v. 19.3.2013, 2 S 263/12)

Schlagworte zum Thema:  Mietrecht, Mieterhöhung

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