Ein Großteil der Arbeit beim Nachaltigkeits-Reporting entfällt auf den Property Manager Bild: mauritius images / Ivan Chiosea / Alamy

Immer mehr Asset Manager fordern – auf Druck von Immobilieninvestoren – Nachhaltigkeits-Reportings von ihren Property Managern. Das ist umfangreich, lohnt sich aber. Was zu tun ist, um dabei zu sein, erklärt Oliver Oser, Managing Director bei Vistra für den Bereich Property Management.

Der Druck auf Property Manager wächst aus unterschiedlichen Richtungen. Da ist einmal der besonders hohe allgemeine Kostendruck. Zum anderen besteht Innovationsdruck durch die Digitalisierung, aber auch durch neue Standards.

Internationale Standards beim Nachhaltigkeitsnachweis

Wollen deutsche Property Manager für international agierende Asset Manager arbeiten, müssen auch sie Standards beherrschen, die vor allem institutionelle Investoren aus dem angelsächsischen Raum setzen. Sie verlangen, dass ihre Dienstleister internationale Vorgaben beispielsweise auch beim Nachhaltigkeitsnachweis erfüllen. Denn immer mehr institutionelle Investoren verfolgen bei ihren Anlageentscheidungen eine strikte Sustainability Policy. Das bedeutet unter dem Strich, dass sie nur noch in Immobilien investieren können, deren Nachhaltigkeit schriftlich dokumentiert ist.

Auf Ebene der einzelnen Immobilie spielen die gängigen Zertifikate wie LEED, BREAAM und DGNB eine gewisse Rolle. Diese werden jedoch meist nur für Neubauimmobilien vergeben. Der Nachhaltigkeitsnachweis von heterogenen, größeren Portfolien, die auch ältere Objekte enthalten, ist daher eine echte Herausforderung.

Wichtigster internationaler Standard: GRESB

Der wichtigste internationale Standard zur Messung und Steigerung der Nachhaltigkeit von Immobilienportfolios ist GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Dieses von Investoren initiierte Bewertungssystem soll die Nachhaltigkeitsperformance von Real Assets transparenter machen und steigern – unabhängig davon, ob die Objekte zertifiziert sind oder nicht. Es gibt neben GRESB auf dem Markt bisher kein vergleichbares Bewertungssystem. GRESB bewertet integrativ das Nachhaltigkeitsmanagement für ein Immobilienportfolio.

Im Jahr 2017 nahmen rund 850 Immobilienunternehmen und -fonds an einer Bewertung gemäß GRESB teil. Dies entspricht rund 77.000 Immobilien im Wert von 3,7 Billionen US-Dollar.

GRESB-Teilnahme bedeutet Aufwand für Property Manager

Bei aller Beliebtheit bedeutet eine Teilnahme am GRESB-Standard für alle Beteiligten erheblichen Aufwand. Ein Großteil der Arbeit entfällt dabei auf den Property Manager, der an vielen Punkten näher an der Immobilie ist als der Asset Manager.

Eine große Menge an Daten rund um alle betreffenden Immobilien muss erhoben und zusammen getragen werden. Das Gesamt-GRESB-Rating ist eine Zahl zwischen null und 100. Dieser Wert ist das zentrale Ergebnis des Berichts zu einer einzigen Kennzahl zusammen gefasst. Dieses Gesamtergebnis wird im Bericht aufgegliedert in drei Teilergebnisse – jeweils in den Bereichen

  • ökologische,
  • soziale und
  • wirtschaftliche Nachhaltigkeit.

Hier wird wiederum separat ein Wert zwischen null und 100 angegeben. Am Anfang stehen dabei allgemeine Daten wie die Assets under Management, die Verteilung der Objekte auf die Nutzungsarten und Angaben darüber, wie das Thema Nachhaltigkeit organisatorisch
und personell
in das Unternehmen eingebunden ist. Beispiele: Gibt es einen eigenen Nachhaltigkeitsbeauftragten oder ist das Thema der Geschäftsführung zugeordnet?

Transparenz: Verbrauchs- und Emissionsdaten

Weitere Informationen müssen zum Berichtswesen geliefert werden.

  • Wie sieht die Dokumentation und Kommunikation in puncto Nachhaltigkeit aus?
  • Ist sie Teil des Jahresberichts oder gibt es einen eigenen Nachhaltigkeitsbericht?
  • Gibt es einen Nachhaltigkeitsbereich auf der Unternehmenswebseite?
  • Findet das Thema Eingang in das Reporting an die Investoren?
  • Findet eine Prüfung des Nachhaltigkeitsberichts durch einen unabhängigen Dritten statt?

Zur Erstellung des GRESB-Ratings müssen die jeweiligen Property Manager umfangreiche Verbrauchs- und Emissionsdaten erheben. Dazu zählen beispielsweise die Verbräuche an Elektrizität und Wärmeenergie. Diese wiederum müssen aufgeschlüsselt werden in

  • Gemeinschaftsflächen, für die der Vermieter verantwortlich ist, und
  • Mieterflächen, für die der Mieter Elektrizität und Heizung in Eigenregie bezieht.

Auch der Ausstoß von Treibhausgasen wird berücksichtigt. Zudem muss der Wasserverbrauch in Kubikmetern angegeben werden – hier wieder getrennt nach

  • Flächen, die dem Vermieter zuzuordnen sind, und
  • Flächen, die auf den Mieter entfallen.

Schließlich wird auch die Müll-Produktion erfasst. Wie viel Tonnen Sondermüll und wie viel Restmüll werden produziert? Des Weiteren wird abgefragt, wie der Abfall entsorgt wird. Welcher Anteil des Mülls wird auf eine Deponie gebracht, welcher Teil wird verbrannt und welcher weiterverwertet?

Ein Beispiel soll die Datenerfassung zum Ressourcenverbrauch und den Emissionen anschaulicher machen:

Für einen rund 700 Millionen Euro schweren, europaweit investierenden Fonds, für den Vistra das Property Management übernimmt, sieht der GRESB-Report an dieser Stelle wie folgt aus: 2016 wurden 45.366 Megawattstunden Energie verbraucht. Dieser Wert bezieht sich auf 83 Prozent des Portfolios. Im gleichen Jahr wurden 4.794 Tonnen CO2 ausgestoßen (Basis hier: 100 Prozent der Flächen). Daneben wurden 79.045 Kubikmeter Wasser verbraucht und 2.319 Tonnen Müll produziert. Die Basis hierfür liegt bei 100 Prozent oder 55 Prozent der Flächen.

Trotz Arbeitsaufwand: Teilnahme GRESB-Rating lohnt sich

Property Manager dürfen sich vom enormen Umfang der Anforderungen keinesfalls entmutigen lassen. Das ist nicht leicht, umfasst doch allein der Fragebogen in seiner aktuellen Fassung aus diesem Jahr 91 Seiten, die es in sich haben. Eine Teilnahme lohnt sich dennoch, für den Mutigen, denn das GRESB-Rating bringt eine Vielzahl an Vorteilen für den Geschäftsalltag mit sich.

Zunächst gewinnen alle Beteiligten sehr vertiefte Informationen über die Nachhaltigkeit eines jeweiligen Portfolios. Dies betrifft alle Dimensionen der Nachhaltigkeit – die wirtschaftliche, soziale und ökologische Dimension. Außerdem führt der Prozess des GRESB-Ratings dazu, dass neue Chancen und Einsparpotenziale im Zusammenhang mit der Nachhaltigkeit identifiziert werden – beispielsweise wenn Betriebskosten gesenkt werden können. Oft sind dies Chancen, die sonst überhaupt nicht gesehen worden wären.

Vergleichbarkeit mit der Peergroup

Ein weiterer wichtiger Vorteil ist der direkt mögliche Vergleich mit der Peergroup. Ein Asset oder Property Manager kann sein Portfolio in Sachen Nachhaltigkeit direkt mit dem Wettbewerb vergleichen und bekommt so eine Vorstellung davon, auf welchem Niveau er sich bewegt.

Außerdem ist die erste Implementierung immer die schwierigste. Im Jahr zwei der Umsetzung kann dann auf vieles zurückgegriffen werden, was im Vorjahr bereits erarbeitet wurde. Überhaupt sollte GRESB, wenn es einmal implementiert ist, dauerhaft angewendet werden. Denn so werden Verbesserungen erst sichtbar und für alle nachvollziehbar dokumentiert.

Der wichtigste Vorteil aus Property-Manager-Sicht ist jedoch, dass ein Verwalter, wenn er GRESB beherrscht, für viele internationale Kunden arbeiten kann. Vor allem für institutionelle Kunden aus dem angelsächsischen Raum ist die Kenntnis und Umsetzung des GRESB-Standards eine Voraussetzung für eine Mandatierung.

Schlagworte zum Thema:  Property Management, Investor, Nachhaltigkeit, Nachhaltigkeitsmanagement, Reporting

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