28.01.2016 | Top-Thema Die sieben Sünden im Wohnungseigentum

Jahresabrechnung und Beschlussfähigkeit: Wie Verwalter auf dem Pfad der Tugend bleiben

Kapitel
Es gibt viele Fallstricke in der WEG-Verwaltung - einige der häufigsten Fehlerquellen haben wir zusammengestellt.
Bild: Haufe Online Redaktion

Nach der Lehre der katholischen Kirche ziehen schwere Sünden Strafen nach sich, wenn man nicht bereut. Auch bei Immobilienverwaltern werden Sünden oft streng geahndet. Was dem Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften schlimmstenfalls drohen kann, stellt unser Top-Thema dar.

Auch bei der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften treten immer wieder Fehler auf, die nicht auszusterben scheinen. Dem Verwalter droht dabei zwar nicht die Höllenstrafe, dafür in Einzelfällen zu seinen Lasten eine gerichtliche Kostenentscheidung nach § 49 Abs. 2 WEG, was ihm nicht weniger schlimm erscheinen mag.

Das Kreuz mit der Jahresabrechnung

§ 28 WEG legt das Abrechnungsprinzip der Einnahmen-Ausgabenrechnung fest. Mit Ausnahme der Heizkosten dürfen auch bei Leistungsbestimmungen einzelner Wohnungseigentümer keine Abgrenzungspositionen gebildet werden, so die noch herrschende Auffassung des BGH (Urteil vom 4.12.2009, V ZR 44/09; Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10). Verstöße gegen das Abgrenzungsverbot führen zur Unwirksamkeit des Genehmigungsbeschlusses. Ferner ergibt sich das Abrechnungsergebnis - die sogenannte Abrechnungsspitze - aus der Saldierung der tatsächlichen Kosten des Sondereigentums mit den Sollvorauszahlungen aus dem Wirtschaftsplan. Entscheidend ist daher nicht, ob und in welcher Höhe ein Eigentümer Vorauszahlungen geleistet hat. Vorjahressalden oder sonstige nicht geleistete Vorauszahlungen haben als periodenfremde Positionen in der Abrechnung nichts zu suchen. Schwer auszurotten scheint ebenfalls die Praxis, bei einem Eigentümerwechsel quotale Einzelabrechnungen zu erstellen. Vielmehr ist - ungeachtet eines Eigentümerwechsels - stets eine Abrechnung zu erstellen.

50+1 Beschlussfähigkeitsarithmetik

Vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung legt § 26 Abs. 3 WEG in aller Klarheit fest, dass die Versammlung nur dann beschlussfähig ist, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten sind. Häufig stellt der Verwalter fest, dass Beschlussfähigkeit nicht gegeben ist. Dessen ungeachtet wird die Wohnungseigentümerversammlung oftmals trotzdem abgehalten. Beschlüsse einer nicht beschlussfähigen Versammlung sind zwar nicht nichtig, aber auf Beschlussanfechtungsklage hin unwirksam. Ohne Hinweis auf diese Konsequenz handelt der Verwalter, der eine solche Versammlung gleichwohl abhält, grob schuldhaft. Auch wenn der Verwalter selbst nicht Partei eines nachfolgenden Rechtsstreits sein sollte, können ihm damit nach § 49 Abs. 2 WEG die Prozesskosten des Rechtstreits auferlegt werden.

Beschluss zur Beschlussfähigkeit

Oftmals begegnet die Verwalterpraxis diesem Umstand durch eine Eventualeinberufung. Dies bedeutet, dass mit der Einberufung zur Erstversammlung vorsorglich für den Fall der Beschlussunfähigkeit bereits eine Einladung für eine Versammlung unmittelbar im Anschluss (30-Minuten-Regel) terminiert wird. Dies ist als Verstoß gegen § 25 Abs. 4 WEG zu bewerten und nur durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung zu regeln (Bayerisches Oberlandesgericht, WE 1990, Seite 140). Sollte die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthalten, kann die Eventualeinberufung im Beschlusswege geregelt werden. In diesem Fall besteht die elegantere Lösung indessen darin, zu beschließen, dass jede Wohnungseigentümerversammlung, ungeachtet der Erschienenen oder repräsentierten Miteigentumsanteile stets beschlussfähig sein soll.

Nichtöffentlichkeitsgrundsatz - kommen Oma und Opa auch?

Der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung ergibt sich bereits aus dem Wortlaut „Versammlung der Wohnungseigentümer“ des § 23 Abs. 1 WEG. Viele Versammlungen erweisen sich quasi als Familienfeiern, Ehegatten, Eltern und Kinder von Wohnungseigentümern, die selbst nicht Eigentümer sind, nehmen an der Versammlung teil. Wirkt sich die Teilnahme Dritter auf das Abstimmungsergebnis kausal aus, können Beschlüsse erfolgreich angefochten werden.

Begleitung bitte nur mit Einladung

In Einzelfällen mag es schützenswerte Interessen geben (Krankheit, Behinderungen), sodass ein Wohnungseigentümer einen Begleiter zur Versammlung stellt. Dies ist nicht als Verstoß gegen den Nichtöffentlichkeitsgrundsatz zu bewerten und unproblematisch. Geschäftsordnungsbeschlüsse, die es Dritten erlauben, an der Versammlung teilzunehmen, sind per se nicht anfechtbar, die darauf beruhenden Beschlüsse sind es gleichwohl. Dritte haben in Einzelfällen die Berechtigung, teilzunehmen, wenn dies im Kollektivinteresse ist. In allen anderen Fällen muss dem Verwalter zwingend angeraten werden, Dritte von der Teilnahme auszuschließen, denn er ist als Versammlungsleiter für die Durchführung einer ordnungsgemäßen Wohnungseigentümerversammlung verantwortlich.

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Stephan Volpp, Rechtsanwalt, Stuttgart

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