28.01.2016 | Top-Thema Die sieben Sünden im Wohnungseigentum

Schriftformerfordernis, Verpflichtungbeschlüsse und das große Zittern

Kapitel
Heute ist fast alles digital - ganz anders bei Schriftformerfordernis: Hier wird noch bevorzugt mit Tinte auf Papier geschrieben.
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Häufig regeln Gemeinschaftsordnungen, dass eine Vertretung durch schriftliche Vollmacht nachgewiesen werden muss. Schriftform bedeutet nicht Telefax, E-Mail etc., sondern Originalvollmacht mit Originalunterschrift.

Der Verwalter sollte insbesondere bei einem vereinbarten Schriftformerfordernis Vollmachten, die diesem nicht genügen, zurückweisen (§ 174 BGB gilt analog). Dies gilt vor allem dann, wenn dem Verwalter selbst Vollmacht erteilt wird. Dieser muss eine formunwirksame Vollmacht allerdings so rechtzeitig zurückweisen, dass es dem Wohnungseigentümer möglich ist, einen anderen mit der Vertretung zu bevollmächtigen. Zu beachten ist überdies, dass es einem Wohnungseigentümer frei steht, mehrere Personen zur Teilnahme an einer Wohnungseigentümerversammlung zu bevollmächtigen. Die Zurückweisung einzelner Vollmachten durch den Verwalter ist nur in wenigen Einzelfällen, in denen von einer missbräuchlichen Vollmachtserteilung ausgegangen werden kann, rechtmäßig.

Richtig zittern - der Vorschaltbeschluss

Der BGH hat mit seiner Jahrhundertentscheidung vom 20.9.2000 (ZWE 2000, 518) den Anwendungsbereich sogenannter Zitterbeschlüsse eingeschränkt. Ein Zitterbeschluss liegt vor, wenn von der Gemeinschaftsordnung oder dem Gesetz abgewichen wird. Er erwächst nach Ablauf der Anfechtungsfrist in Bestandskraft. Voraussetzung ist aber stets, dass für die zu regelnde Angelegenheit Beschlusskompetenz besteht. Trifft dies nicht zu, so ist der Beschluss nichtig. Zitterbeschlüsse sind praxisrelevant bei baulichen Veränderungen, bei der nicht beschlussfähigen Wohnungseigentümerversammlung, Beschlüssen, die nicht Gegenstand des Einberufungsschreibens sind und vielem mehr.

Es ist ein Fehler des Verwalters, Zitterbeschlüsse ohne vorherige Aufklärung der Eigentümerversammlung zu verkünden. Ein grobes Verschulden dürfte ausscheiden, wenn der Verwalter nach erfolgter Aufklärung einen Beschluss zur Geschäftsordnung fassen lässt, wonach die Mehrheit darüber entscheidet, dass der Beschluss trotz Aufklärung und Risiko für „angenommen“ verkündet werden soll. Dies hindert nicht die Rechtswidrigkeit des daraufhin erfolgten Beschlusses, dieser ist auf Anfechtung hin regelmäßig für unwirksam zu erklären. Es zeugt aber von der Kompetenz des Verwalters, die bei der Überprüfung des groben Verschuldens im Sinne des § 49 Abs. 2 WEG positiv zu berücksichtigen sein wird.

Verpflichtungsbeschlüsse der Eigentümerversammlung

Der BGH hat in der sogenannten „Kehrwochenentscheidung“ vom 9.3.2012, V ZR 161/11 entschieden, dass die Wohnungseigentümerversammlung keine Kompetenz hat, einzelne Wohnungseigentümer zur tätigen Mithilfe zu verpflichten. Ein entsprechender Beschluss ist nichtig. Mit der Entscheidung vom 18.6.2010, V ZR 193/09 bestätigt der BGH diese Rechtsauffassung auch für Verpflichtungsbeschlüsse, wonach ein Wohnungseigentümer verpflichtet sein soll, eine bauliche Veränderung zu entfernen. Auch dieser Beschluss ist nichtig. Die Vorgaben des BGH werden in der Verwaltungspraxis kaum beachtet. Rechtmäßig ist lediglich ein Beschluss, der den Verwalter ermächtigt, einen Wohnungseigentümer aufzufordern, eine bauliche Veränderung (unter Fristsetzung) zurück zu bauen. Widrigenfalls soll ein Rechtsanwalt mit der Vertretung der Interessen der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt werden. Enthalten die Beschlüsse Verpflichtungen, kann Klage aus § 1004 BGB nicht erhoben werden.

Wieviel Beiräte nochmal?

Der BGH hat mit Urteil vom 5.2.2010, V ZR 126/09, bestätigt, dass der Verwaltungsbeirat aus drei Mitgliedern zu bestehen hat, was sich aus § 29 Abs. 1 WEG ebenfalls ergibt. Weniger oder mehr Verwaltungsbeiräte können nur durch nicht angefochtenen Mehrheitsbeschluss bestellt werden. Erreichen also nicht drei Wohnungseigentümer die einfache Mehrheit, sind nicht automatisch diejenigen bestimmt, die über die Mehrheit verfügen, vielmehr wäre die Verwaltungsbeiratswahl insgesamt als „abgelehnt“ zu verkünden. Zittern (siehe oben) ist möglich, ratsam indessen nicht. Eine Blockwahl des Verwaltungsbeirates ist nur dann zulässig, wenn sämtliche im Block gewählten Wohnungseigentümer über die einfache Mehrheit verfügen. Auch dies wird in der Praxis quasi ignoriert.

Auf dem rechten WEG bleiben

Dem Verwalter sei Trost gespendet. Die vorstehenden Beispiele belegen, wie einfach es ist, ohne Sünde zu sein. Es reicht völlig aus, das Gesetz und die Gemeinschaftsordnung zu beachten.

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