| BGH

Untermieter hat keinen Rechtsschutz gegen Zwangsverwaltung

Ein Untermieter kann mangels Rechtsschutzbedürfnis kein Rechtsmittel dagegen einlegen, dass gegen den Haupt-Vermieter die Zwangsverwaltung angeordnet ist.

Hintergrund

Der Untermieter von Gewerberäumen wendet sich gegen die Anordnung der Zwangsverwaltung. Die Räume hatte der Untermieter von einer Gesellschaft gemietet, die die Räume ihrerseits vom Grundstückseigentümer angemietet hatte.

Im Jahr 2004 ordnete das Amtsgericht gegen den Grundstückseigentümer / Schuldner/ Haupt-Vermieter die Zwangsverwaltung des Grundstücks, auf dem sich die Räume befinden, an. Nachdem der Zwangsverwalter den Untermieter auf Räumung und Herausgabe der Räume verklagt hat, beantragt der Untermieter, die Zwangsverwaltung aufzuheben, weil der Vollstreckungstitel nicht ordnungsgemäß zugestellt worden sei.

Entscheidung

Der BGH weist den Antrag zurück, weil dieser unzulässig ist. Ein Untermieter eines Mieters des Schuldners hat kein Rechtsschutzinteresse, um gegen die Zwangsverwaltung vorzugehen.

Die Anordnung der Zwangsverwaltung hat zur Folge, dass der Zwangsverwalter anstelle des Schuldners die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag wahrnehmen muss. Für Mieter mag dies eine Beeinträchtigung sein, weil der Zwangsverwalter verpflichtet ist, den größtmöglichen Ertrag aus dem Grundstück herauszuholen. Für Untermieter dieser Mieter trifft das aber nicht zu. Durch die Anordnung der Zwangsverwaltung ändert sich für sie nichts. Ihr Vertragspartner bleibt der Mieter des Schuldners.

Ein Untermieter kann auch nicht deshalb etwas gegen die Zwangsverwaltung unternehmen, weil seine Rechtsstellung hierdurch mittelbar beeinträchtigt wird. Zwar hängt seine Rechtsstellung vom Bestand des Hauptmietverhältnisses ab. Die Beeinträchtigung der Rechtsstellung ist aber keine Folge der Zwangsverwaltung, sondern eine Schwäche, die einer Untermiete anhaftet, weil diese immer nur eine abgeleitete Rechtsposition vermittelt. Diese ändert sich durch die Zwangsverwaltung nicht. Der Zwangsverwalter kann gegen den Hauptmieter nur die Rechte geltend machen, die dem Schuldner gegen diesen zustehen. Ein Untermieter muss immer damit rechnen, dass solche Rechte geltend gemacht werden, auch wenn der Vermieter des Hauptmieters ein „normaler" Vermieter ist.

(BGH, Beschluss v. 7.7.2011, V ZB 9/11)

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