Mehrere Kostenarten dürfen in der Betriebskostenabrechnung nur zusammengefasst werden, wenn sie eng zusammenhängen. Ein enger Zusammenhang liegt nicht vor, soweit im Mietvertrag die Umlage diverser Kosten als „sonstige Betriebskosten“ vereinbart ist.
Hintergrund: Vermieterin fasst „sonstige Betriebskosten“ zusammen
Die Vermieterin und die Mieterin einer Wohnung streiten über eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung.
Im Mietvertrag ist unter der Position „sonstige Betriebskosten“ die Umlage der Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und diverser Wartungskosten vereinbart.
In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 wies die Vermieterin unter „sonstige Betriebskosten“ einen bestimmten Betrag aus, ohne näher aufzuschlüsseln, aus welchen Einzelpositionen sich dieser zusammensetzt. Die Mieterin hält die Abrechnung insoweit für formell unwirksam und weigert sich, die geforderte Nachzahlung zu leisten.
Entscheidung: Kosten müssen aufgeschlüsselt werden
Die Vermieterin kann keine Nachzahlung verlangen, denn die Abrechnung ist hinsichtlich der „sonstigen Betriebskosten“ formell nicht ordnungsgemäß. Die Vermieterin hätte die sonstigen Betriebskosten nach Kostenarten aufschlüsseln müssen.
Eine Aufschlüsselung nach Kostenarten ist immer dann erforderlich, wenn die einzelnen abgerechneten Kostenarten nicht eng zusammenhängen. Ein enger Zusammenhang besteht grundsätzlich bei den Kosten innerhalb der einzelnen Ziffern des Betriebskostenkataloges. Dementsprechend hat der BGH die Abrechnung der Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter „Versicherungen“ zugelassen.
Ein enger Zusammenhang liegt hingegen nicht vor, wenn im Mietvertrag die Umlage diverser Kosten als „sonstige Betriebskosten“ vereinbart ist. Bei deren Abrechnung sind die einzelnen Kostenarten anzugeben und der Vermieter muss aufschlüsseln, welche Beträge für die jeweilige Kostenart angefallen sind.
(BGH, Beschluss v. 6.7.2021, VIII ZR 371/19)
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