BGH: Kein Verbot der Kurzzeitvermietung per Mehrheitsbeschluss

Wohnungseigentümer können die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen (zum Beispiel an Feriengäste) nicht auf der Grundlage einer Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss verbieten.

Hintergrund: Eigentümer verbieten Vermietung als Ferienwohnung

In einer aus acht Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft sieht die Teilungserklärung vor, dass den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen, beispielsweise an Feriengäste, gestattet ist. Eine Öffnungsklausel sieht vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 Prozent aller Miteigentumsanteile geändert werden kann.

Mit einer solchen Mehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung, die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer nicht mehr zulässig ist.

Eine Wohnungseigentümerin hat gegen diesen Beschluss Anfechtungsklage erhoben.

Entscheidung: Vermietungsverbot erfordert Vereinbarung

Der Beschluss, die Vermietung von Wohnungen an häufig wechselnde Gäste zu verbieten, ist rechtswidrig, weil hierin eine Änderung der Zweckbestimmung liegt, die nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann.

In der Anlage war die kurzzeitige Vermietung von Wohnungen nach der bisher geltenden Gemeinschaftsordnung ausdrücklich erlaubt. Selbst ohne ausdrückliche Erlaubnis wäre nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) eine Vermietung von zu Wohnzwecken dienenden Einheiten an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste von der zulässigen Wohnnutzung gedeckt.

Wenn Einheiten zu Wohnzwecken dienen, ist dies eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Die Öffnungsklausel ermöglicht es den Eigentümern im Ausgangspunkt zwar, Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit zu ändern. Allerdings sind bestimmte Rechte der Sondereigentümer „mehrheitsfest“, das heißt, diese können nur mit Zustimmung der betroffenen Eigentümer geändert werden.

Die Zweckbestimmung eines Wohnungs- oder Teileigentums ist ein solches mehrheitsfestes Recht eines Sondereigentümers, denn die Zweckbestimmung gibt vor, wie eine Einheit genutzt werden darf. Aus Sicht eines Sonder- oder Teileigentümers hat dies entscheidenden Einfluss auf den Wert seiner Einheit. Weil Änderungen der Zweckbestimmung die Nutzung des Sondereigentums substanziell betreffen, bedürfen sie auch bei Vorliegen einer Öffnungsklausel zumindest der Zustimmung des betroffenen Eigentümers. Beispielsweise berechtigt eine Öffnungsklausel nicht dazu, eine als Gaststätte dienende Teileigentumseinheit ohne Zustimmung des Teileigentümers mit der Zweckbestimmung Büro zu versehen, weil die Mehrheit den Gaststättenbetrieb als störend empfindet.

Auch Vermietungsverbote greifen in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums ein. Ein generelles Vermietungsverbot könnte nur rechtmäßig sein, wenn nicht nur die aktuell vermietenden, sondern alle Wohnungseigentümer zustimmen, denn auch die Zweckbestimmung solcher Einheiten, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung von den Eigentümern selbst genutzt werden, würde eingeschränkt, wenn eine Vermietung künftig unterbleiben müsste.

Auch ein – wie hier beschlossenes – spezielles Vermietungsverbot, mit dem nur kurzzeitige Vermietungen untersagt werden, bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, denn es schränkt das Recht jedes einzelnen Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, dauerhaft in erheblicher Weise ein. Ein Sondereigentümer darf sich aber darauf verlassen, dass seine Nutzungsbefugnisse nicht ohne sein Zutun eingeschränkt werden. Deshalb dürfen auch Vermietungen von besonders kurzer Dauer oder bestimmter Art, wie die Vermietung als Ferien- oder Werkswohnung, nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer verboten werden.

Andere Eigentümer sind nicht schutzlos

Gerade in größeren Wohnungseigentumsanlagen kann eine allstimmige Beschlussfassung schwierig oder unmöglich sein. Dennoch sind Eigentümer, die Störungen durch Kurzzeitvermietungen abwenden wollen, nicht schutzlos. Wenn es zu Überbelegung, Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung durch Feriengäste kommt, kann dies einen Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG begründen. Der Umstand allein, dass die kurzzeitigen Mieter den anderen Bewohnern unbekannt sind, stellt für sich genommen aber keine Störung dar.

(BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18)

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Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.

PM des BGH v. 12.4.2019
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