17.11.2010 | BGH

3 Wohnungen bleiben 3 Wohnungen

Ein Vermieter, der in einem Dreifamilienhaus 2 Wohnungen selbst nutzt, kann den Mieter der 3. Wohnung nicht erleichtert nach § 573a Abs. 1 BGB kündigen.

Hintergrund

Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten um die Wirksamkeit einer vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung.

Die Mieter hatten mit dem Voreigentümer des Hauses 2004 einen Mietvertrag über die Wohnung im Obergeschoss geschlossen. Seinerzeit waren auch die Wohnung im Erdgeschoss sowie die Einliegerwohnung im Kellergeschoss, bestehend aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad, vermietet.

2006 erwarb der jetzige Vermieter das Haus. Die Einliegerwohnung war nicht mehr vermietet. Der Erwerber/jetzige Vermieter bezog die Wohnung im Erdgeschoss und nutzt die Räumlichkeiten im Keller als zusätzliche Räume (Besucherzimmer, Bügel- und Arbeitszimmer).

Der Vermieter kündigte schließlich das Mietverhältnis über die Wohnung im OG unter Berufung auf das erleichterte Kündigungsrecht des § 573a Abs. 1 BGB. Diese Vorschrift lautet:

Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

Die Mieter halten die Kündigung für unwirksam, da das Haus nicht über 2, sondern 3 Wohnungen verfüge. Hieran ändere sich auch nichts dadurch, dass der Vermieter 2 Wohnungen selbst nutzt.

Entscheidung

Der BGH gibt den Mieter Recht. Der Vermieter konnte das Mietverhältnis nicht erleichtert kündigen.

Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als 2 Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend. Eine Wohnung ist ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Die Einliegerwohnung im Kellergeschoss erfüllt diese Anforderungen.

Die Tatsache, dass sich in dem Haus 3 Wohnungen befinden, hat sich nicht dadurch geändert, dass der Vermieter die im Keller befindlichen Räume in ihren Wohnbereich integriert hat, indem sie die Einliegerwohnung seit dem Erwerb des Hauses im Jahr 2006 als Besucher-, Bügel- und Arbeitszimmer nutzt. Durch diese Erweiterung des Wohnbereichs des Vermieters hat sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert.

Da die Einliegerwohnung vom Einzug der Mieter bis zur der Kündigung eine eigenständige Wohnung war, waren die Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB zu keiner Zeit erfüllt. Der BGH musste daher nicht darüber entscheiden, ob es hinsichtlich des Wohnungsbestandes auf den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses oder den Zeitpunkt der Kündigung ankommt.

(BGH, Urteil v. 17.11.2010, VIII ZR 90/10)

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