| Betriebskostenabrechnung

„Alibi-Abrechnung“ rettet Abrechnungsfrist nicht

Kurz vor Fristablauf noch schnell eine - falsche - Betriebskostenabrechnung verschicken? Das LG Bonn sagt "nein".
Bild: Veer Inc.

Eine Betriebskostenabrechnung mit bewusst falschen Angaben allein zur Wahrung der Abrechnungsfrist verhindert den Fristablauf nicht.

Hintergrund

Die Vermieterin einer Eigentumswohnung verlangt vom Mieter eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung.

Im Dezember 2012 übersandte die Vermieterin dem Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2011. Diese endete mit einer Nachforderung von 256 Euro. Grundlage der Abrechnung waren nicht die Kosten aus dem Jahr 2011, sondern die des Jahres 2010. Im Begleitschreiben zur Abrechnung erklärte die Vermieterin, ihr liege bisher die WEG-Jahresabrechnung für 2011 nicht vor, so dass sie daher in der Betriebskostenabrechnung die Kosten von 2010 angesetzt habe.

Nachdem die Vermieterin die WEG-Jahresabrechnung für 2011 erhalten hatte, erstellte sie im April 2013 eine neue Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011. Hieraus ergab sich eine Nachforderung von 345 Euro.

Die Vermieterin meint, die im Dezember 2012 übersandte Abrechnung habe die einjährige Abrechnungsfrist gewahrt. Sie könne daher zumindest die sich hieraus ergebende Nachforderung von 256 Euro verlangen.

Entscheidung

Die Vermieterin kann keine Nachzahlung verlangen, weil sie die Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums nicht eingehalten hat.

Die „lediglich fristwahrende“ Abrechnung aus dem Dezember 2012 stellt den Versuch dar, den Ausschluss der Nachforderung infolge Versäumens der Abrechnungsfrist zu umgehen. Die absichtlich falsche Angabe der Gesamtkosten – hier durch Angabe der Gesamtkosten des Vorjahres – allein zur Wahrung der Abrechnungsfrist ist nicht geeignet, die Frist zugunsten des Vermieters als gewahrt anzusehen.

Es mag zwar nach dem äußeren Erscheinungsbild von einer formal wirksamen Abrechnung gesprochen werden, da es nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich für die Einhaltung der Abrechnungsfrist nicht auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung ankommt. Hier ist aber die Besonderheit, dass die Abrechnung vorsätzlich falsch und letztlich gar nicht ernst gemeint ist und allein der Fristwahrung diente.

Es obliegt dem Vermieter, sich rechtzeitig zu bemühen, die Gesamtkosten des Abrechnungsjahres zu ermitteln und eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen. Das gilt auch bei vermieteten Eigentumswohnungen, wo der Vermieter auf die Jahresabrechnung der WEG angewiesen ist, aus der sich die umlagefähigen Gesamtkosten ergeben.

Der Vermieter ist in einem solchen Fall gehalten, frühzeitig beim WEG-Verwalter die Abrechnung anzumahnen und ggf. weitere geeignete, zumutbare Schritte zu unternehmen. Sofern er solche Schritte unternommen hat und dennoch die Jahresabrechnung erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist erhalten hat, kann er sich darauf berufen, dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat.

(LG Bonn, Urteil v. 8.1.2015, 6 S 138/14)

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Schlagworte zum Thema:  Betriebskostenabrechnung, Mietrecht

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