Die Vorschrift des § 566d BGB regelt beim Eigentümerwechsel die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Mieter eine Forderung, die ihm gegen den Vermieter zusteht, gegen die Mietforderung des Erwerbers aufrechnen kann. Beim Vermieterwechsel regelt § 566b BGB die Zulässigkeit von Aufrechnungen des Dritten gegen Mietansprüche des Vermieters. Im Grundsatz soll durch die Vorschrift sichergestellt werden, dass die Erfüllung im Wege der Aufrechnung durch den Vermieterwechsel nicht tangiert wird. Deshalb gelten gem. § 566d Satz 1 BGB dieselben Grundsätze wie bei der Erfüllung durch Zahlung.

Eine nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses vorgenommene Aufrechnung mit einer Forderung, die dem Dritten gegenüber dem Mieter zusteht, ist deshalb auch dem Vermieter gegenüber wirksam

(1) bezüglich der Miete für den laufenden Kalendermonat, in welchem der Dritte von der Beendigung des Mietverhältnisses positive Kenntnis erlangt hat;

(2) bezüglich der Miete für den laufenden Kalendermonat und den Folgemonat, wenn der Dritte die Kenntnis von der Beendigung des Hauptmietvertrags erst nach dem 15. des Monats erlangt hat;

(3) bezüglich der Miete für eine unbegrenzte Zeit, wenn der Dritte von der Beendigung des Hauptmietverhältnisses keine Kenntnis erlangt.

In § 566d Satz 2 BGB ist in Anlehnung an § 406 BGB bestimmt, dass die Aufrechnung ausgeschlossen ist, wenn der Dritte die Gegenforderung erworben hat, nachdem er von der Beendigung des Hauptmietverhältnisses Kenntnis erlangt hat, oder wenn die Gegenforderung erst nach der Erlangung der Kenntnis und später als die Miete fällig geworden ist.

Ist die Aufrechnung mietvertraglich ausgeschlossen, so ist § 566d BGB unanwendbar.

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