Überblick

Unter Zweckentfremdung im Mietrecht versteht man, wenn Wohnraum anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Der Wohnraum muss subjektiv bestimmt und objektiv geeignet sein, auf Dauer bewohnt zu werden. In einigen Bundesländern darf Wohnraum in bestimmten Fällen dann nur mit Genehmigung der Behörde zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden.

Mecklenburg-Vorpommern

Nun hat auch der Landtag von Mecklenburg-Vorpommern ein Zweckentfremdungsgesetz beschlossen. Kommunen können die Umnutzung von regulärem Wohnraum in Ferienwohnungen künftig per Verordnung unter Genehmigungsvorbehalt stellen, dort wo Wohnraum knapp ist.

Eigentlich gilt der Wohnungsmarkt in Mecklenburg-Vorpommern als relativ ausgeglichen, doch in den Urlaubsorten an den Küsten hat sich das Angebot von Wohnraum mittlerweile so verknappt, dass die Landesregierung keine Alternative mehr gesehen hat: Am 14.4.2021 hat der Landtag ein Zweckentfremdungsgesetz beschlossen, um gezielt gegen einen "Wildwuchs" an Ferienwohnungen vorzugehen. Betroffene Gemeinden können künftig die Umnutzung von Wohnraum per Verordnung unter Genehmigungsvorbehalt stellen.

In touristisch geprägten Regionen zeige sich, dass Wohnraum zunehmend gewinnbringend z. B. als Ferienwohnung vermarktet wird. Mit ca. 31 Millionen Übernachtungen im Jahr 2018 wurde das bislang höchste Ergebnis erreicht und im Ländervergleich hatte Mecklenburg-Vorpommern mit 19 Übernachtungen pro Einwohner die höchste Tourismusintensität vorzuweisen, heißt es in dem Gesetzentwurf. Für ordnungsgemäß gemeldete Ferienwohnungen soll es Bestandsschutz geben.

Baden-Württemberg greift härter durch

In Baden-Württemberg ist am 16.2.2021 ein verschärftes Zweckentfremdungsgesetz in Kraft getreten. Städte und Gemeinden haben damit neue Möglichkeiten, die unerwünschte Vermietung von Immobilien zu verhindern, wenn sie so dem Wohnungsmarkt entzogen werden. Die Kommunen können mehr Auskünfte von Betreibern von Internetportalen – wie Airbnb – über Vermieter verlangen, wenn die ihre privaten Wohnungen oder Häuser als Ferienwohnung im Internet anbieten. So dürfen sie etwa eine Registrierungs- und Anzeigepflicht einführen.

Vermieter, die gegen die Genehmigungspflichten verstoßen, müssen künftig mit Bußgeldern von bis zu 100.000 EUR rechnen. Bisher waren 50.000 EUR das Maximum. Gerade für Kommunen in touristisch beliebten Gebieten sei es wichtig, "noch schlagkräftiger gegen die Vermietung als Ferienwohnraum agieren zu können", sagte Wirtschafts- und Wohnungsbauministerin Nicole Hoffmeister-Kraut (CDU). Das Gesetz gilt landesweit. Bislang hatten nur die Universitätsstädte Freiburg, Konstanz, Stuttgart, Tübingen und Heidelberg ein Zweckentfremdungsverbot.

NRW: "Wohnungs-ID" bei Kurzzeitvermietungen

Auch Nordrhein-Westfalen (NRW) plant strengere Regeln, um die Zweckentfremdung von Wohnraum effektiver zu bekämpfen. Ein Gesetz könnte hier Mitte 2021 in Kraft treten, wie Bauministerin Ina Scharrenbach (CDU) ankündigte. Das Untervermieten an Touristen soll dann auf 12 Wochen pro Jahr begrenzt werden. Außerdem soll es zur Pflicht werden, eine Identitätsnummer (ID) bei der Kommune zu beantragen, wenn ein Eigentümer seine Wohnung untervermieten will.

Entsprechende Satzungen sollen die Gemeinden für Gebiete mit Mangel an bezahlbarem Wohnraum unter eigener Hoheit erlassen können. Begleitend sollen die Befugnisse von Behörden gestärkt werden, um gegen Missstände einschreiten zu können. In NRW haben bislang einzelne Kommunen eigene Satzungen gegen Kurzzeitvermietungen: Das sind etwa Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Grevenbroich, Köln und Münster.

Eine Zweckentfremdung von Wohnraum kann auch vorliegen, wenn eine Wohnung an Angehörige von Personen vermietet wird, die sich als sog. "Medizintouristen" in Deutschland behandeln lassen. Die zuständige Behörde dürfe das untersagen, hat das OVG Köln jüngst entschieden (Urteil v. 19.11.2020, 14 A 4304/19).

Rheinland-Pfalz: Gesetzentwurf auf den Weg gebracht

Der Landtag in Rheinland-Pfalz hat am 29.1.2021 einen Gesetzentwurf über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum auf den Weg gebracht. Das Gesetz soll es Kommunen erlauben, eigene Satzungen zu erlassen, um auf dieser Grundlage bestehenden Wohnraum zu schützen. Die Vermietung an Touristen soll künftig nicht länger als 12 Wochen pro Kalenderjahr genehmigt werden, ein länger als 6 Monate andauernder Leerstand oder die überwiegend gewerbliche Nutzung von Wohnraum wird eingeschränkt.

Hamburg: Ohne "Wohnraumschutznummer" geht nichts

In Hamburg dürfen seit April 2019 Anzeigen für Ferienunterkünfte nur noch mit einer sog. "Wohnraumschutznummer" veröffentlicht werden. Die Stadt hat dafür einen extra Online-Dienst eingerichtet. Auch Portale sind verpflichtet, Angebote in Hamburg mit einer solchen Nummer zu veröffentlichen. Wer sich nicht daran hält, dem drohen Bußgelder von bis zu 500.000 EUR.

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