Zusammenfassung

 
Begriff

Unter Zwangsvollstreckung ist das staatliche Verfahren zu verstehen, bei dem durch staatliche Zwangsmaßnahmen der (regelmäßig privatrechtliche) Anspruch des Gläubigers durch Zwangsmaßnahmen in das Vermögen des Schuldners durchgesetzt wird. Die Zwangsvollstreckungsmaßnahme ist nur staatlichen Organen vorbehalten, dies sind im Regelfall das Vollstreckungsgericht und der Gerichtsvollzieher.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich im Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsgesetz.

KG Berlin, Beschluss v. 12.3.2019, 1 W 56/19: Ist für die namentlich bezeichneten Wohnungseigentümer im Jahr 2002 im Grundbuch aufgrund des notariellen Schuldanerkenntnisses eines Wohnungseigentümers eine Sicherungshypothek eingetragen worden, hat sich durch die nachfolgende Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an der rechtlichen Zuordnung der Sicherungshypothek nichts geändert.

OLG München, Beschluss v. 28.6.2018, 34 Wx 138/18: Als Berechtigter einer Zwangshypothek kann nur die Person eingetragen werden, die durch Vollstreckungstitel bzw. -klausel als Inhaber der titulierten Forderung ausgewiesen ist. Ein auf die "übrigen Eigentümer der WEG" lautender Titel erlaubt nicht die Eintragung der "WEG" als Berechtigte einer Zwangshypothek.

BGH, Urteil v. 8.12.2017, V ZR 82/17: Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.

BGH, Beschluss v. 23.6.2016, I ZB 5/16: Die Verurteilung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erstellung einer Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG für Kalenderjahre, in denen er die Verwaltung geführt hat, ist als Verurteilung zur Vornahme einer nicht vertretbaren Handlung gemäß § 888 Abs. 1 Satz 1 ZPO durch Androhung von Zwangsmitteln und nicht als Verurteilung zur Vornahme einer vertretbaren Handlung gemäß § 887 Abs. 1 ZPO im Wege der Ersatzvornahme zu vollstrecken. Die Verurteilung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erstellung eines Wirtschaftsplans für ein Kalenderjahr nach § 28 Abs. 1 WEG ist nicht zu vollstrecken, wenn dieses Kalenderjahr zum Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung abgelaufen ist.

BGH, Beschluss v. 22.9.2011, I ZB 61/10: Der Verwalter ist zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet.

BGH, Beschluss v. 20.7.2011, V ZB 300/10: Der Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek, "soweit die zugrunde liegende Forderung nicht dem Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfällt", ist zulässig.

OLG Dresden, Beschluss v. 22.11.2010, 17 W 1165/10: Auch zur Sicherung titulierter Hausgeldforderungen, die derzeit das Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG genießen (würden), ist auf Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft eine unbedingte und nicht lediglich eine aufschiebend auf den Wegfall des Vorrechts bedingte Zwangshypothek am Wohnungseigentum des Schuldners einzutragen.

LG Aurich, Beschluss v. 26.7.2010, 4 T 237/10: Der Verwalter ist in entsprechender Anwendung von § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG verpflichtet, für die Wohnungseigentümergemeinschaft die eidesstattliche Versicherung abzugeben.

1 Vollstreckbarer Titel

Voraussetzung für das Betreiben der Zwangsvollstreckung ist das Vorliegen eines vollstreckbaren Titels. Vollstreckbare Titel sind rechtskräftige, für vorläufig vollstreckbar erklärte Urteile, Vollstreckungsbescheide, vollstreckbare Urkunden und gerichtliche Vergleiche. Diese Titel können nur im Wege eines Gerichtsverfahrens oder durch notarielle Beurkundung erlangt werden.

2 Vollstreckungsklausel

Weitere Voraussetzung ist die Erteilung der Vollstreckungsklausel. Unter Vollstreckungsklausel ist die Bescheinigung der Vollstreckbarkeit des Titels zu verstehen. Diese wird im Regelfall vom Prozessgericht erteilt. Die Vollstreckungsklausel wird auf die Ausfertigung des Titels gesetzt.

 
Hinweis

Titelzustellung

Schließlich muss vor der Vollstreckung der Titel dem Schuldner zugestellt worden sein.

3 Durchführung der Zwangsvollstreckung

Die Zwangsvollstreckung kann durch mehrere Arten durchgeführt werden. Die Zwangsvollstreckung einer Geldforderung erfolgt im Regelfall durch Pfändung von beweglichen Sachen, Grundstücken oder Rechten des Schuldners. Diese werden dann i. d. R. durch Versteigerung verwertet. Der hierbei erzielte Erlös wird dem Gläubiger zugewiesen. Bei Grundstücken erfolgt die Verwertung durch Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung oder Eintragung einer Zwangshypothek.

 
Wichtig

Hausgeldansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren anmelden

Soll die Zwangsvollstreckung gegen einen Hausgeldschuldner durch Zwangsversteigerung seiner Sondereigentumseinheit seitens der Eigentümergemeinschaft betrieben werden, bedarf es wegen der hiermit verbundenen Kosten allein für den Sachverständigen, der den Verkehrswert festsetzt, eines Beschlusses der Wohnungseigentümer.[1] Betr...

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