Zwangsverwaltung (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Die Zwangsverwaltung spielt neben einer etwaigen Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen eines Schuldners eine nicht unerhebliche Rolle. Der Gläubiger wird hier nicht aus der Substanz eines Grundstücks bzw. einer Eigentumswohnung, sondern aus den laufenden Erträgen, wie beispielsweise den Mieteinnahmen, befriedigt. Das Eigentum an der Wohnung verbleibt dem säumigen Wohnungseigentümer, die Verwaltung geht jedoch auf den Zwangsverwalter über.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Zwangsverwaltung ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt. Maßgeblich sind hier die §§ 1 bis 14 sowie die §§ 146 bis 161, ergänzend die §§ 172 ff. ZVG.

OLG Koblenz, Urteil v. 3.12.2010, 10 U 429/10: Für nach § 149 ZVG dem Eigentümer zu belassende Wohnräume kann von ihm keine Nutzungsentschädigung verlangt werden, soweit diese mangels Aufteilbarkeit größer sind als an sich für den Hausstand unentbehrlicher Wohnraum.

OLG München, Beschluss v. 12.10.2006, 32 Wx 124/06: Im Rahmen der Haftung für Wohngeldansprüche tritt der Zwangsverwalter nur neben den Eigentümer, nicht an dessen Stelle, weshalb die persönliche Verpflichtung des Wohnungseigentümers zur Zahlung rückständiger Beiträge nicht entfällt.

OLG Hamm, Beschluss v. 24.11.2003, 15 W 342/03: Die Haftung des Zwangsverwalters für die während der Beschlagnahme fällig werdenden Wohngeldansprüche erstreckt sich auch auf die von ihm anteilig zu tragende Vergütung des Wohnungseigentumsverwalters.

BGH, Beschluss v. 15.10.2009, V ZB 43/09: Ist der Zwangsverwalter nicht in der Lage, die Hausgelder an die Gemeinschaft aus den erwirtschafteten Erträgen zu bezahlen, hat er einen Anspruch auf entsprechende Vorschüsse gegen den die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger.

Die häufigsten Fallen

1. Verwalterpflicht zur Beantragung der Zwangsverwaltung bei vermietetem Raumeigentum

   Grundsätzlich sind Hausgeldschulden bei vermieteten Eigentumswohnungen durch den Verwalter beizutreiben. Hat nun der Verwalter wegen des rückständigen Hausgelds gegen den säumigen Wohnungseigentümer einen Vollstreckungsbescheid erwirkt und ist die Zwangsvollstreckung etwa wegen einer Abtretung des Mietzinses erfolglos geblieben, so muss der Verwalter die Zwangsverwaltung betreiben. Unterlässt er dies, kann er sich für den entstehenden Ausfallschaden in Höhe der möglichen Leistungen des Zwangsverwalters wegen einer Vertragsverletzung schadensersatzpflichtig machen.

2. Wohnungseigentümer haftet neben Zwangsverwalter weiter

   Häufig wird bei angeordneter Zwangsverwaltung übersehen, dass neben dem Zwangsverwalter auch der betroffene Wohnungseigentümer insbesondere für Hausgeldzahlungen oder Beiträge zu einer beschlossenen Sonderumlage weiter persönlich haftet.

3. Aufgepasst bei der Einladung zur Eigentümerversammlung

   Zwar hat der Zwangsverwalter ein umfassendes Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung. Insgesamt besteht jedoch lediglich eine widerlegbare Vermutung dafür, dass die Beschlussgegenstände einer Eigentümergemeinschaft die Zwangsverwaltung berühren. Neben dem Zwangsverwalter ist daher auch der Wohnungseigentümer zu der Wohnungseigentümerversammlung zu laden.

1 Checkliste: Zwangsverwaltung

Zwangsverwaltung

Wann kommt die Zwangsverwaltung infrage?	Insbesondere bei vermieteten Wohnungen
Wirkung der Zwangsverwaltung	Wohnungsverwaltung geht auf Zwangsverwalter über
Vermietete Eigentumswohnung	Mieteinnahmen stehen zur Gläubigerbefriedigung zur Verfügung
Selbst bewohnte Eigentumswohnung	Teilweise Untervermietung möglich Risiken durch Gläubigerbenachteiligung
Rechte und Pflichten des Zwangsverwalters	Tritt praktisch in die Stellung des Wohnungseigentümers ein
Aufhebung der Zwangsverwaltung	Spätestens bei Gläubigerbefriedigung

2 Wann kommt die Zwangsverwaltung infrage?

Soweit der Gläubiger eines Wohnungseigentümers einen sogenannten Titel gegen diesen hat, kann er Maßnahmen der Zwangsvollstreckung gegen den Wohnungseigentümer beantragen. Bei einem derartigen Zahlungstitel wird es sich i. d. R. um ein rechtskräftiges oder vorläufig vollstreckbares Gerichtsurteil oder aber um einen Vollstreckungsbescheid handeln. Die Zwangsverwaltung wird i. d. R. nur infrage kommen, wenn es sich um eine vermietete Immobilie handelt, da nur in diesem Fall Einnahmen aus dem verwalteten Objekt in Form des Mietzinses vorhanden sind. Die Zwangsverwaltung kann auch neben der Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung beantragt werden.

Achtung

Zwangsverwaltung auch gegen Rechtsnachfolger möglich

Maßnahmen der Zwangsverwaltung sind auch gegen den Rechtsnachfolger des säumigen Wohnungseigentümers möglich. Hat dieser also die Eigentumswohnung an einen Erwerber veräußert, der die Wohnung bereits bewohnt, kann dieser Adressat der Zwangsverwaltung sein. Voraussetzung ist jedoch, dass ein Titel auch gegen den Erwerber vorliegt.

3 Wirkung der Zwangsverwaltung

Nachdem ein entsprechender Antrag beim Vollstreckungsgericht gestellt ist, wird die Zwangsverwaltung per Beschluss seitens des Gerichts angeordnet – die Anordnung der Zwangsverwaltung ist dabei in das Grundbuch einzutragen. Die Anordnung der Zwangsverwaltung be...