Aufhebung des Anordnungsbeschlusses
Die Zwangsverwaltung endet, wenn der Anordnungsbeschluss aufgehoben wird. In diesem Fall tritt der Eigentümer in die vom Zwangsverwalter begründeten Mietverträge ein. Die vom Zwangsverwalter abgegebenen Erklärungen (Mieterhöhung, Kündigung, Abmahnung etc.) bleiben wirksam.
Unwirksame Eigentümererklärungen
Ein Mieterhöhungsverlangen, das der Eigentümer während der Zeit der Zwangsverwaltung ausgesprochen hat, bleibt auch dann unwirksam, wenn die Zwangsverwaltung in der Folgezeit beendet wird.[1] Gleiches gilt für eine Kündigungserklärung.
Zuschlag in der Zwangsversteigerung
Die Zwangsverwaltung endet außerdem mit der Erteilung des Zuschlags in der Zwangsversteigerung.
Die Mieten stehen ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs (Erteilung des Zuschlags) dem Erwerber zu. Soweit der Zwangsverwalter nach diesem Zeitpunkt Mietzahlungen entgegennimmt, hat er sie an den Erwerber herauszugeben. Dies gilt auch für die Betriebskostenvorauszahlung.[2]
Der BGH entschied, dass der Erwerber für eine Unterdeckung nicht einzustehen hat. Er führt hierzu aus, dass die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 670 BGB nicht gegeben ist, weil der Regelungszweck des § 670 BGB nicht auf die Zwangsverwaltung übertragen werden kann. Zwar ist der Zwangsverwalter verpflichtet, die für die Unterhaltung und den Betrieb des Grundstücks erforderlichen Betriebskosten zu bezahlen. Diese Pflicht besteht allerdings nicht gegenüber dem späteren Erwerber, sondern folgt – als Amtspflicht – aus § 152 ZVG.
Forderungen aus der Zeit vor der Wirksamkeit des Zuschlags bleiben jedoch Zwangsverwaltungsmasse. Der Zwangsverwalter ist berechtigt, diese Forderungen einzuziehen. Insoweit ist er auch trotz Beendigung der Zwangsverwaltung aktiv legitimiert[3], weil er seine Tätigkeit ordnungsgemäß abschließen muss.[4]
Für Passivprozesse gilt dasselbe.[5] Deshalb kann der Mieter den Zwangsverwalter auch nach Zuschlagserteilung wegen solcher Forderungen in Anspruch nehmen, die während der Zeit der Zwangsverwaltung fällig geworden sind.[6] Für die nach Erteilung des Zuschlags entstehenden Verbindlichkeiten haftet nur der Erwerber.
Zwangsverwalter haftet
Für Pflichtverletzungen während der Zeit der Zwangsvollstreckung haftet der Zwangsverwalter nach allgemeinen Grundsätzen. Daher muss der Eigentümer grundsätzlich beweisen, dass der Schaden infolge der Tätigkeit oder Untätigkeit des Zwangsverwalters eingetreten ist.
Eine Beweislastumkehr in Form der Beweisvereitelung findet statt, wenn feststeht, dass der Zwangsverwalter eine zum Schutz des Geschädigten bestehende Pflicht verletzt hat. In diesem Fall muss der Zwangsverwalter beweisen, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre.[7]
Hat der Zwangsverwalter gegen einen Mieter einen Titel auf Räumung und Herausgabe des der Beschlagnahme unterliegenden Mietobjekts erstritten, kann der Titel nicht auf den Erwerber umgeschrieben werden.[8] Eine Titelumschreibung ist aber auch entbehrlich.
Räumung aus Zuschlagsbeschluss des Erwerbers
Das Mietverhältnis endet durch die Kündigung des Zwangsverwalters. Der Mieter hat dann gegenüber dem Erwerber kein Recht zum Besitz. Deshalb kann der Erwerber aus dem Zuschlagsbeschluss räumen und die Rückgabe verlangen.[9] Auf den vom Zwangsverwalter erwirkten Titel ist der Erwerber also nicht angewiesen.
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