Der Eigentümer ist nicht zur Vermietung berechtigt. Vermietet er trotzdem, so ist der Mietvertrag gegenüber dem Mieter wirksam. Der Eigentümer kann aber nur erfüllen, wenn der Zwangsverwalter zustimmt. Es gilt dieselbe Rechtslage wie bei der Vermietung einer Sache durch den Nichtberechtigten.
Stimmt der Zwangsverwalter nicht zu, ist der Mietvertrag gegenüber ihm unwirksam. Der "Mieter" schuldet deshalb keine Miete, sondern lediglich eine Nutzungsentschädigung nach § 812 BGB und für den Fall, dass der Zwangsverwalter den Räumungsanspruch geltend macht, auch eine Nutzungsentschädigung nach § 987 Abs. 1 BGB (ab Rechtshängigkeit).
Der Bereicherungsanspruch fällt nicht unter § 148 Abs. 2 ZVG. Er ist dem Mietanspruch auch nicht gleichzustellen mit der weiteren Folge, dass der Zwangsverwalter diese Ansprüche nicht geltend machen kann.[1]
Kaution bei Mietverwaltung
Befindet sich die Kaution nicht in den Händen des Vermieters, sondern in den Händen eines vom Vermieter mit der Wohnungsverwaltung beauftragten Dritten, kann der Zwangsverwalter den Dritten auf Herausgabe der Kaution in Anspruch nehmen. Dies folgt daraus, dass der Zwangsverwalter alle mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Ansprüche und Forderungen der Haftungsmasse zuzuführen hat; hierzu zählt auch der Anspruch des Vermieters auf die Kaution.
Kautionsrückgabe hängt von aufgerechneten Vermieteransprüchen ab
Ob er eine auf einem Sonderkonto angelegte Kaution sodann dem Mieter zurückgeben muss, hängt davon ab, ob dem Vermieter aufrechenbare Gegenansprüche zustehen.[2]
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