Zwangsversteigerung (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Die Zwangsversteigerung ist die wichtigste Art der Immobiliarzwangsvollstreckung. Durch die Grundstücks- bzw. Immobiliarveräußerung soll der Gläubiger aus dem Erlös befriedigt werden. Zuständig ist das Amtsgericht als Versteigerungsgericht. Auf Antrag des beitreibenden Gläubigers wird die Zwangsversteigerung durch Beschluss angeordnet. Durch diesen Beschluss wird das Grundstück beschlagnahmt. Im Folgenden wird der Versteigerungstermin bestimmt, und die Beteiligten werden aufgefordert, ihre Rechte anzumelden.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

BGH, Beschluss v. 15.11.2018, V ZR 25/18: In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags in einem das Wohnungseigentum betreffenden Zwangsversteigerungsverfahren beläuft sich der Streitwert in der Regel auf 20 % des Meistgebots.

BGH, Urteil v. 8.12.2017, V ZR 82/17: Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.

BGH, Urteil v. 13.9.2013, V ZR 209/12: Das in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft.

BGH, Beschluss v. 20.7.2011, V ZB 300/10: Der Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek, "soweit die zugrunde liegende Forderung nicht dem Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfällt", ist zulässig.

OLG Dresden, Beschluss v. 22.11.2010, 17 W 1165/10: Auch zur Sicherung titulierter Hausgeldforderungen, die derzeit das Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG genießen (würden), ist auf Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft eine unbedingte und nicht lediglich eine aufschiebend auf den Wegfall des Vorrechts bedingte Zwangshypothek am Wohnungseigentum des Schuldners einzutragen.

Die häufigsten Fallen

1. Zeitliche und betragsmäßige Begrenzung beachten

   Soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft einem Zwangsversteigerungsverfahren beitritt, sind die bevorrechtigten Forderungen auf die laufenden sowie die beiden vergangenen Kalenderjahre beschränkt. Der Höhe nach kann aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG ein Betrag von höchstens 5 % des gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzten Verkehrswerts geltend gemacht werden.

2. Überschießende Forderungen dennoch geltend machen

   Zwar ist der Vorrang der Eigentümergemeinschaften gegenüber Grundpfandrechtsgläubigern zeitlich und betragsmäßig begrenzt. Dennoch sollten die Begrenzung übersteigende Forderungen angemeldet werden, sodass sie in der Rangklasse 5 des § 10 Abs. 1 ZVG berücksichtigt werden können.

3. Forderungen müssen fällig sein

   Damit die Forderungen der Gemeinschaft gegen einen Miteigentümer im Zwangsversteigerungsverfahren berücksichtigt werden können, müssen diese fällig sein. Soweit also aus einer Jahresabrechnung etwa ein Nachzahlungsanspruch besteht, müssen auf Grundlage der Jahresabrechnung auch die sich ergebenden Nachschüsse beschlossen worden sein.

4. Forderungen der Gemeinschaft anmelden

   Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.

1 Beteiligte

Beteiligte des Zwangsversteigerungsverfahrens sind zunächst der Schuldner sowie der beitreibende Gläubiger. Beteiligte sind weiter auch die in § 9 ZVG Genannten, nämlich insbesondere diejenigen, für die ein Recht im Grundbuch eingetragen oder vorgemerkt ist oder denen ein nicht eingetragenes Recht am Grundstück zusteht, sowie die Mieter und Pächter des Grundstücks. Beteiligte, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, müssen ihre Rechte im Zwangsversteigerungsverfahren anmelden, um beteiligt zu werden.

2 System der Gläubigerbefriedigung in der Zwangsversteigerung

Ziel der Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung ist in erster Linie die Gläubigerbefriedigung aus dem Zuschlagserlös. Die Rangfolge der Gläubiger ist in § 10 Abs. 1 ZVG geregelt, wobei nach § 109 ZVG dem Versteigerungserlös zunächst die Vollstreckungskosten zu entnehmen sind. Man spricht in diesem Zusammenhang von der Rangklasse 0, die die Gerichtsgebühren und z. B. die Kosten für das Wertgutachten, nicht aber die Gebühr für die Anordnung der Zwangsversteigerung oder den Beitrittsbeschluss erfasst.

Sodann werden in der Rangklasse

1	die Ausgaben des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers zur Erhaltung und nötigen Verbesserung des Grundstücks berücksichtigt;
1a	Feststellungskosten zur Insolvenzmasse berücksichtigt. Voraussetzung ist, dass das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet und ein Insolvenzverwalter bestellt ist;
2	die fälligen Ansprüche der anderen Wohnungseigentümer auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach den §§ 16 Abs. 2, 28 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet sind, berücksichtigt;
3	die öffentlichen Grundstückslasten berücksichtig...