Zwangsversteigerung: Keine Haftung des Erwerbers für Hausgeldrückstände
  
Begriff

Das in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH, Urteil v. 13.9.2013, V ZR 209/12).

Vater des Schuldners erwirbt dessen Eigentumswohnung vom Insolvenzverwalter

Der Sohn des jetzigen Wohnungseigentümers war vormals Eigentümer der Wohnung. Er hatte die Abrechnungsspitzen zweier aufeinanderfolgender Jahresabrechnungen nicht zum Ausgleich gebracht. Über das Vermögen des Sohns wurde das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Eigentümergemeinschaft meldete ihre Forderung zur Tabelle an. Kurze Zeit später erwarb der Vater die Eigentumswohnung vom Insolvenzverwalter und wurde als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Eigentümergemeinschaft macht nunmehr die rückständigen Abrechnungsspitzen gegenüber dem Vater als Neueigentümer geltend. Die Klage hatte keinen Erfolg.

Grundsätzlich keine Erwerberhaftung für Hausgeldrückstände des Voreigentümers

Grundsätzlich haftet ein Erwerber von Wohnungseigentum nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers. Etwas anderes könnte dann gelten, wenn im Umfang des Vorrechts gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein dingliches Recht an dem Wohnungseigentum entstehen würde und demnach die erfassten Ansprüche nicht nur in der Zwangsversteigerung und der Insolvenz bevorrechtigt wären, sondern eine allgemeine dingliche Haftung des Wohnungseigentums bewirken würde. Konkret regelt die Bestimmung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, dass den Forderungen der Gemeinschaft in der Zwangsversteigerung nur noch die Ansprüche des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers sowie bestimmte Kosten eines eröffneten Insolvenzverfahrens vorgehen. Allerdings ist das Vorrecht der Gemeinschaft in der Höhe begrenzt auf 5 % des Verkehrswerts des zu versteigernden Sondereigentums. In zeitlicher Hinsicht ist das Vorrecht begrenzt auf das Jahr der Beschlagnahme des Sondereigentums und die davor liegenden beiden Kalenderjahre. Dieses Vorrecht begründet gemäß § 49 InsO auch ein Absonderungsrecht in der Insolvenz. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte also zu klären, ob dieses Vorrecht letztlich eine Wirkung wie etwa eine Grundschuld entfaltet, also unabhängig vom jeweiligen Wohnungseigentümer eine dingliche Haftung begründet.

BGH verneint Begründung dinglichen Rechts durch § 10 ZVG

Der BGH verneint dies. Als zentrale verfahrensrechtliche Norm begründet § 10 ZVG für das Zwangsversteigerungsverfahren keine dinglichen Rechte. Das Zwangsversteigerungsgesetz setzt die dingliche Haftung vielmehr voraus, begründet sie aber nicht. Auch die Gesetzgebungsgeschichte spricht gegen die Einführung eines neuen dinglichen Rechts. Der Gesetzgeber hat bei der Neufassung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ausschließlich eine Änderung des Zwangsversteigerungsverfahrens beabsichtigt und sich demzufolge auf eine verfahrensrechtliche Regelung beschränkt. Dabei wollte er zwar insbesondere, dass die Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft den nachfolgenden dinglich gesicherten Ansprüchen vorgehen. Dass die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst zu einer dinglich berechtigten Gläubigerin werden sollte, hat er aber nicht erwogen. Insbesondere hat er nicht beabsichtigt, eine begrenzte Haftung des Erwerbers von Wohnungseigentum für die rückständigen Hausgelder des Voreigentümers neu einzuführen. Dies wäre jedoch die Folge einer allgemeinen dinglichen Haftung.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Zunächst einmal hat der BGH in dieser Entscheidung nochmals klargestellt, dass im Fall der Insolvenz eines Wohnungseigentümers hinsichtlich der Forderungen der Gemeinschaft auf Hausgeldzahlungen und Zahlungen rückständiger Abrechnungsspitzen ein Absonderungsrecht besteht. Das Absonderungsrecht durchbricht das Prinzip der Gläubigergleichbehandlung in der Insolvenz, in dem es den absonderungsberechtigten Gläubigern eine bevorzugte Befriedigung außerhalb des Insolvenzverfahrens ermöglicht. Der BGH hat weiter klargestellt, dass die Gemeinschaft den Insolvenzverwalter wegen der dem Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfallenden Ansprüche auf Duldung der Zwangsversteigerung in Anspruch nehmen kann, wenn sie vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens keinen Zahlungstitel – also etwa Urteil oder Vollstreckungsbescheid – gegen den insolventen Wohnungseigentümer erwirkt hat.

Veräußert nun der Insolvenzverwalter die der Masse unterliegende Eigentumswohnung, kann der Käufer der Wohnung für die Hausgeldschulden seines Rechtsvorgängers nicht erfolgreich in Anspruch genommen werden, da eben das dem § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfallende Vorrecht kein dingliches Recht ist, welches quasi untrennbar der Wohnung anhaftet.

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