Zustellungen an den Mieter - so mache ich es richtig!

Im Laufe des Mietverhältnisses gibt ein Vermieter oder Verwalter gegenüber seinem Mieter eine Vielzahl von Willenserklärungen ab (z.B. Mieterhöhung, Mahnung, Genehmigung der Untervermietung, Kündigung). Im Konfliktfall sollte der Erklärende beweisen können, dass dem Mieter die Erklärung tatsächlich zugegangen ist. Der folgende Beitrag gibt einen Überblick über das Thema und hilft, gefährliche Klippen zu umschiffen.

1 Mündliche Erklärungen

Grundsätzlich können alle rechtsgeschäftlichen Erklärungen auch mündlich abgegeben werden, sofern nicht vertraglich oder gesetzlich Schriftform vorgeschrieben ist. Bei allen wichtigen rechtsgeschäftlichen Erklärungen im Mietrecht besteht ein gesetzliches Schriftformerfordernis.

Sofern eine mündliche Erklärung genügt, muss diese gegenüber dem Erklärungsempfänger persönlich - auch telefonisch - geäußert werden. Der Tag, der Ort, die Uhrzeit, der Inhalt und die Personen, welche die Erklärung abgegeben und empfangen haben, sollten schriftlich dokumentiert werden. Gibt der Vertragspartner die Erklärung persönlich ab, ist die Zuziehung eines Zeugen, der die Dokumentierung vornimmt, dringendst angeraten. Bei Erklärungen durch den Bevollmächtigten oder Boten sollten diese selbst ein entsprechendes Protokoll zur Dokumentation erstellen.

Wird eine schriftformbedürftige Erklärung nur mündlich abgegeben, ist sie gemäß §§ 125, 127 BGB nichtig und kann auch nicht nachträglich zum Zwecke der Fristwahrung geheilt werden. Die Erklärung muss erneut in der gebotenen Schriftform abgegeben werden. Aus der fehlerhaften Nichteinhaltung der Schriftform können erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen. Ist dem Verwalter ein Fehler unterlaufen, wird er schadensersatzpflichtig.

2 Schriftliche Erklärungen

2.1 Persönliches Überreichen

Auch dem persönlich anwesenden Erklärungsempfänger kann eine schriftliche Erklärung zugehen. Dies erfolgt durch Überreichen des zuzustellenden Schriftstückes. Zum Zwecke der Dokumentation des Zuganges lässt der Überbringer den Erklärungsempfänger unter Angabe des Ortes, des Datums und gegebenenfalls der Uhrzeit den Empfang auf der Erklärung selbst quittieren. Diese Form der Zustellung ist eine schnelle und sichere Methode, den Zugang herbeizuführen und zu beweisen. Das Schreiben gilt mit Übergabe als zugegangen. Zu beachten ist, dass der Empfänger nicht verpflichtet ist, den Zugang der Erklärung zu quittieren. In diesem Fall sollte der Überbringer der Erklärung auf der Abschrift des zugestellten Schriftstückes wie oben beschrieben den Zugang bestätigen. Hat der Vertragspartner persönlich die Erklärung überbracht, sollte ein von ihm zugezogener Zeuge eine Bestätigung erteilen.

2.2 Unkonventionelle Zustellungen

Unkonventionelle Übermittlungen einer Willenserklärung wie das Aushängen oder Festmachen an Garten-, Haus- oder Hauseingangstüren, das Niederlegen unter Fußmatten, auf Fensterbänken in Vorräumen, Fluren, auf Konsolen im Eingangsbereich oder das Durchschieben unter der Türe, das Zustecken in Kleidung oder in Zeitungsrohren sind nicht zu empfehlen. Im Zweifel ist keine wirksame Zustellung erfolgt.

2.3 Übermittlung per Post

In der Regel werden schriftlich Erklärungen per Post oder über den Gerichtsvollzieher versandt. Als zugegangen gilt die Erklärung, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter Annahme normaler Verhältnisse die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Typischerweise wird die schriftliche Erklärung in den Briefkasten oder das Postfach eingelegt. Das Schreiben gilt dem Empfänger spätestens zu dem Zeitpunkt als zugegangen, zu dem die nächste Leerung des Briefkastens oder Postfaches durch den Empfänger erfolgt. Soll die Erklärung fristwahrend an einem bestimmten Tag zugestellt werden, ist das Einwerfen in den Briefkasten in den Abendstunden am Tage des Fristablaufes nicht fristwahrend. Der Empfänger wird dieses Schreiben unter Annahme normaler Verhältnisse erst anlässlich der nächsten Leerung am folgenden Morgen zur Kenntnis nehmen.

Wie wird der Zugangsbeweis geführt?

Der einfache Brief, das Einschreiben und das Einwurfeinschreiben per Post sind untauglich zur Führung des Zugangsbeweises.

Das Einschreiben mit Rückschein per Post ist der geeignete, schnelle und kostengünstige Weg, um den Zugang zu bewirken. Zu beachten ist bei fristwahrenden Erklärungen, dass abwesenden Empfängern nur der Einschreibebenachrichtigungsschein übergeben wird. Erst mit Abholung des Briefes bei der Post geht das Einschreiben zu. Holt der Empfänger die Postsendung nicht ab, geht sie an den Versender zurück. Das Einschreiben ist somit nicht zugegangen. Vereitelt der Empfänger den Zugang oder holt er bewusst das postlagernde Einschreiben nicht ab, gilt der Zugang zu dem Zeitpunkt als erfolgt, zu dem der Empfänger den Brief hätte zur Kenntnis nehmen können. Der Erklärende hat allerdings die Zugangsvereitelung und -verhinderung zu beweisen, was meist nur schwer gelingt.

Fristgebundene Erklärungen

Fristgebundene Erklärungen sollten so zeitig...

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