Zurückbehaltungsrecht (Miete)

Zusammenfassung

 
Begriff

Bei mangelhafter Mietsache hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete.[1] An einer Kaution besteht kein Zurückbehaltungsrecht. Das Zurückbehaltungsrecht (Einrede des nichterfüllten Vertrags, § 320 BGB) ist ein Druckmittel zur Durchsetzung des Erfüllungsanspruchs; es kann neben oder anstelle der Minderung eingesetzt werden.[2]

[1] Grundlegend: BGHZ 206 S. 1 = NJW 2015 S. 3087.
[2] BGHZ 84 S. 42 = NJW 1982 S. 2242; NJW 1989 S. 3222, 3224; BGHZ 206 S. 1 = NJW 2015 S. 3087.

1 Zusammenfassung

Aufgrund des Zurückbehaltungsrechts kann der Mieter die Miete bis zur Beseitigung der Mängel ganz oder zum Teil einbehalten. Wird der Mangel beseitigt, so ist der Mieter zur Nachzahlung des einbehaltenen Betrags verpflichtet; hierin unterscheidet sich das Zurückbehaltungsrecht von der Minderung. Das Zurückbehaltungsrecht darf nur bezüglich der zukünftigen Mietzahlungen geltend gemacht werden; für zurückliegende Zahlungsabschnitte besteht dieses Recht dagegen nicht.

2 Entstehung und Beendigung des Zurückbehaltungsrechts

2.1 Entstehung

Das Zurückbehaltungsrecht entsteht mit dem Auftreten des Mangels. Nach §§ 536b Satz 1, 543 Abs. 4 BGB kann der Mieter die Gewährleistungsrechte nicht geltend machen, wenn er den Mangel bei Abschluss des Mietvertrags kennt. Fraglich ist, ob dieser Rechtsgedanke auf das Zurückbehaltungsrecht entsprechend anzuwenden ist.

 
Hinweis

Keine einheitliche Rechtsprechung des BGH

Die Rechtsprechung des BGH hierzu ist nicht einheitlich. Der (für die Wohnraummiete zuständige) VIII. Zivilsenat hat hierzu entschieden, dass die Rechtsgedanken des § 539 BGB a. F. (= § 536b BGB n. F.) auf den mit der Einrede aus § 320 BGB zu erzwingenden Erfüllungsanspruch herangezogen werden können.[1] Nach Ansicht des (für die Gewerbemiete zuständigen) XII. Zivilsenats kann der Mieter den Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB und damit das Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB auch dann noch geltend machen, wenn eine Minderung nach § 536b BGB ausgeschlossen ist.[2]

2.2 Ausschluss bei unterlassener Mängelanzeige

Nach der Rechtsprechung des BGH wird das Zurückbehaltungsrecht bei unterlassener Mängelanzeige nach Treu und Glauben[1] ausgeschlossen.[2] Der BGH begründet den Ausschluss des § 320 BGB zum einen mit der Erwägung, dass das Zurückbehaltungsrecht "die ihm zukommende Funktion, auf den Schuldner Druck auszuüben, nicht erfüllen" kann, wenn dem Vermieter der Mangel nicht bekannt ist. Zum anderen sei die unterlassene Mängelanzeige als Vertragsverletzung zu bewerten. Diese dürfe nicht zur Folge haben, dass der Mieter "eine Kündigung des Vermieters wegen ausbleibender Mietzahlungen verhindern oder zumindest hinauszögern könnte". Die Rechtsprechung des BGH hat zur Folge, dass der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mangels der Wohnung erst an den Mieten geltend machen kann, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

2.3 Beendigung

Durch das Zurückbehaltungsrecht soll der Vermieter zur Erfüllung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht angehalten werden. Deshalb endet das Zurückbehaltungsrecht

  1. bei Beseitigung des Mangels,
  2. bei Beendigung des Mietverhältnisses,
  3. beim rechtsgeschäftlichen Eigentümerwechsel,
  4. wenn der Vermieter aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht zur Mangelbeseitigung in der Lage ist,
  5. wenn der Mieter die Mangelbeseitigung vereitelt; dies gilt auch dann, wenn der Mieter den bestehenden Zustand bis zur Sicherung des Beweises über das Vorliegen eines Mangels aufrecherhalten will[1],
  6. wenn "nicht mehr zu erwarten (ist), dass der Vermieter seiner Verpflichtung auf Beseitigung des Mangels unter dem Druck der Leistungsverweigerung nachkommen wird".[2]

Für die Annahme der letztgenannten Variante genügt es allerdings nicht, wenn der Vermieter den Mangel bestreitet oder wenn er behauptet, er habe den Mangel bereits beseitigt.[3] Eine solche Behauptung ist jedenfalls für sich genommen nicht geeignet, den Zweck des ausgeübten Zurückbehaltungsrechts als verfehlt anzusehen. Ein Vermieter, der sich im Prozess auf eine Mangelbeseitigung beruft, bringe regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er eine Mangelbehebung auch für den Fall ablehnt, dass sich seine Behauptung im Rahmen der Beweisaufnahme nicht bestätigt.[4]

 
Hinweis

Wegfall des Zurückbehaltungsrechts

Mit dem Wegfall des Zurückbehaltungsrechts werden die gesamten, zunächst zu Recht eingehaltenen Beträge sofort zur Zahlung fällig.[5] In diesen Fällen kann der Mieter auf Mangelbeseitigung klagen[6], Schadensersatz verlangen, wenn sich der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug befindet[7], den Mangel selbst beseitigen und Aufwendungsersatz verlangen[8] oder das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen und den Kündigungsfolgeschaden geltend machen.

[2] BGHZ 206 S. 1 = NJW 2015 S. 3087 = WuM 2015 S. 568 = NZM 2015 S. 618.
[4] BGH, a. a. O..
[5] BGHZ 206 S. 1 = NJW 2015 S. 3087, Rz. 61; BGH, Urteil v. 10.4.2019, VIII ZR 12/18, R...

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