Zur Heizpflicht des Vermieters

Zusammenfassung

Den Vermieter trifft die grundsätzliche Pflicht, die Mieträume, sei es Wohn- oder Gewerberaum, in ausreichendem Maß zu beheizen. In erster Linie ist hierbei die Zeit der Heizperiode betroffen, zum anderen konkretisieren sich in der Praxis Fragen hierzu zur erforderlichen Temperatur der Räumlichkeiten. Die Verpflichtung der Gewährleistung ausreichender Beheizung ist eine Nebenpflicht aus dem bestehenden Mietvertrag, die aber auch vor- oder nachvertraglich noch bestehen kann.

1 Grundsätzliches

Der Mieter selbst wird nicht für verpflichtet gehalten zu heizen, wenn er, weswegen auch immer, dies nicht will. Insoweit liegt eine Parallele zur Ausübung des Mietgebrauchs vor. Auch dieser steht dem Mieter frei. Er besitzt ein Gebrauchsrecht, aber keine Gebrauchspflicht.

 

Achtung

Bei der Beheizung gilt allerdings die Ausnahme, dass der Mieter gehalten ist, Kälteschäden zu vermeiden, indem er die Heizung wenigstens so betreibt, dass solche Schäden ausgeschlossen sind (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht § 535 BGB Rdn. 311).

Die Zurverfügungstellung ausreichender Beheizungsmöglichkeit setzt voraus, dass ausreichendes Brennmaterial vorhanden ist (Eisenschmid, a. a. O.). Ferner müssen die Heizungsanlage und die Heizkörper (die Fußbodenheizung) in der Lage sein, durch ausreichende Dimensionierung und technische Ausgestaltung die erforderlichen Temperaturen zu gewährleisten.

2 Heizperiode

Soweit vertraglich nichts anderes wirksam vereinbart ist, gilt die Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres als übliche Heizzeit (Blank, Mietrecht von A-Z Stichwort Zentralheizung unter I. m. w. N.; Sternel, Mietrecht II Rdn. 64). Auch außerhalb der Heizperiode, insbesondere also im Sommer, kann der Vermieter verpflichtet sein, die Heizung in Betrieb zu nehmen. Hier kommt es allerdings auf den jeweiligen Einzelfall an. So wird vertreten, dass dem Mieter die Heizungsmöglichkeit zur Verfügung gestellt werden muss, wenn die Außentemperatur an drei aufeinander folgenden Tagen weniger als 12 oC aufweist. In diesem Fall ist die Heizung so einzustellen, dass in den mieterseits tagsüber hauptsächlich genutzten Räumlichkeiten 22 oC erreicht werden und nachts 18 oC (AG Uelzen, WuM 1986, 212). Der Vermieter wird auch für verpflichtet gehalten, spätestens dann zu heizen, wenn die Zimmertemperatur tagsüber auch nur zeitweise unter 18 oC sinkt und absehbar ist, dass die kalte Witterung länger als ein bis zwei Tage anhalten wird (so das Mieterlexikon des DMB unter Stichwort Heizperiode). Darüber hinaus wird auch vertreten, dass der Vermieter außerhalb der Heizperiode grundsätzlich bei entsprechenden Außentemperaturen die Beheizbarkeit der vermieteten Wohnung gewährleisten muss, da es dem Mieter an kalten Sommertagen nicht zumutbar sei zu frieren oder sich gar einer Gesundheitsgefährdung auszusetzen (AG Köln, WuM 1986, 139 unter Zitat von LG Berlin, Beschluss v. 18.1.1978, 63 S 67/77; LG Kassel, WuM 1964, 71; AG Miesach, WuM 1982, 226). Dagegen wird aber auch auf die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit für den Vermieter abgehoben. Ist danach die kurzfristige Inbetriebnahme der Heizung nur mit erheblichem Aufwand verbunden und die vermutliche Dauer der Kälte nur kurz zu veranschlagen, wird das Unterlassen der Beheizung für den Mieter als zumutbar angesehen (Blank, a. a. O. unter Hinweis auf zahlreiche Ansichten im Schrifttum).

3 Heiztemperatur

In diesem Zusammenhang ist einmal zu unterscheiden zwischen einer bestehenden vertraglichen Vereinbarung (hierzu unter 4), einer fehlenden Festlegung sowie zwischen der Tageszeit und der Nachtzeit.

Haben die Parteien – wie zumeist – im Mietvertrag eine bestimmte Mindesttemperatur nicht festgehalten, wird ganz überwiegend davon ausgegangen, dass tagsüber für Wohn- und Gewerberäume mindestens 20 oC zur Verfügung gestellt sein müssen (OLG München, WuM 1959, 74, zitiert bei Blank, a. a. O.; LG Landshut, WuM 1989, 175; OLG Hamburg, WuM 1980, 126; AG Stuttgart, WuM 1987, 147; AG Köln, WuM 1980, 278). Der BGH (WuM 1991, 381) hat aber ausdrücklich offen gelassen, ob eine solche Mindesttemperatur zur Erfüllung des Mietgebrauchs auch als ausreichend angesehen werden kann (hierzu unter 4). Tatsächlich erscheinen 20 oC etwas zu niedrig. Eher sollte die maßgebende Temperatur tagsüber bei 21,5 oC angesiedelt werden. Damit wäre den Bedürfnissen der eher kälteempfindlichen Mieter gedient; denjenigen, denen diese Temperatur zu hoch ist oder die Kosten sparen wollen, ist es unbenommen, die Temperatur zu verringern.

In der Nachtzeit, das ist die Zeit von 24.00 Uhr bis 6.00 Uhr, gehen die Rechtsansichten für Wohnraum – und hierum kann es sich nur handeln – etwas auseinander. So werden 17 oC für ausreichend erachtet (LG Hannover, WuM 1984, 196). Vertreten werden auch 18 oC (LG Berlin, NZM 1999, 1039). Dem Mieter muss dabei auch die Möglichkeit zur Verfügung gestellt werden, Wohn- und Schlafräume getrennt zu regulieren (Blank, Mietrecht von A-Z Stichwort Zentralheizung unter I.).

 

Hinweis

Die DIN 4701 sieht eine erforderliche Temperatur für zum Aufenthalt von Personen bestimm...

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