Zum Nichtantritt des Mietvertrages durch den Mieter

Der in der Mietrechtspraxis durchaus vorkommende Fall:

Eine Wohnung wird durch Mietvertrag mit Wirkung ab einem bestimmten Zeitpunkt vermietet, beispielsweise ab dem 1. März. Der Vertragsabschluss sei der 1. Februar. Während der Zeit zwischen Vertragsabschluss und Vertragsbeginn entschließt der Mieter sich, die Wohnung nun doch nicht zu beziehen. Der Vermieter erhält von ihm eine Mitteilung, wonach der Mieter "vom Mietvertrag Abstand nimmt" oder "vom Mietvertrag zurücktritt". Wie stellt sich hier die Rechtslage dar?

  1. Von entscheidender Bedeutung ist, ob die Mietsache dem Mieter bereits überlassen wurde. In der Regel geht man hiervon dann aus, wenn der Mieter die Wohnung bereits bezogen hat oder auch, wenn er schon die Schlüssel erhalten hat, wenn also der Mieter die Möglichkeit der Ausübung der "Sachherrschaft" über das Mietobjekt inne hat. In diesem Fall besitzt der Mieter kein Rücktrittsrecht. Denn nach Gebrauchsüberlassung finden die allgemeinen Vorschriften des BGB über das (gesetzliche) Rücktrittsrecht keine Anwendung mehr. Sie werden verdrängt von den speziellen Vorschriften über die Kündigung. Die "Rücktrittserklärung" wird in diesem Fall umgedeutet in die dem Mieter zustehende Kündigung, in der Regel also mit einer Frist von drei Monaten beim unbefristeten Mietvertrag (befristete Mietverträge sind nur noch in Form des sog. besonderen Zeitmietvertrages oder durch Vereinbarungen über den Ausschluss von Kündigungsfristen möglich). Aufgrund der Anwendbarkeit der Kündigungsvorschriften ist dementsprechend die Schriftform einzuhalten (§ 568 Abs. 1 BGB).
  2. Den Parteien steht es indessen frei, ein Rücktrittsrecht vertraglich zu regeln (§ 305 BGB). Bei der Miete von Wohnraum ist zusätzlich die Vorschrift des § 572 BGB zu beachten (bisher § 570a BGB). Nach dessen Abs. 1 ist es dem Vermieter verwehrt, sich auf eine Vereinbarung zu berufen, durch welche er nach Überlassung der Wohnung berechtigt ist, vom Mietvertrag zurückzutreten. Grund hierfür ist eine Verhinderung der Umgehung der Kündigungsschutzvorschriften. Hieraus rechtfertigt sich der Umkehrschluss, dass zugunsten des Mieters auch für den Fall des "vollzogenen" Mietvertrages ein Recht zum Rücktritt ohne oder unter bestimmten Voraussetzungen vereinbart werden darf. Nur dieser Sachverhalt kann dem Mieter im Ausgangsbeispiel dazu verhelfen, die einseitige Auflösung des Vertrages herbeizuführen, einmal abgesehen von Möglichkeiten der fristlosen Kündigung.
  3. Für die Zeit vor Überlassung der Mietsache (also vor der Schlüsselübergabe) und bei fehlender vertraglicher Abrede eines Rücktrittsrechts gelten die allgemeinen Vorschriften des BGB über das gesetzliche Rücktrittsrecht gem. §§ 323 ff. Dementsprechend benötigt der Mieter für seinen Rücktritt einen der gesetzlich normierten Gründe hierfür. So regelt § 323 Abs. 1 BGB beispielsweise als Rücktrittsvoraussetzung die Nichterbringung einer fälligen Leistung (im hier interessierenden Fall durch den Vermieter). Hierunter fällt auch schon eine vereinbarte Schlüsselüberlassung vor Mietbeginn oder auch schon eine vereinbarte Wohnungsbesichtigung zu einem bestimmten Zeitpunkt oder die Vornahme von Herrichtungen durch den Vermieter schon vor dem "In-Kraft-Treten" des Mietvertrages. Wird eine solche Abrede nicht eingehalten, darf der Mieter zurücktreten, ohne dass die Schriftform einzuhalten ist.

    Ist hingegen (was auch für beide Parteien geschehen kann) ein Recht zum Rücktritt für die Zeit vor Überlassung der Mietsache vertraglich vereinbart, steht der sofortigen einseitigen Vertragsauflösung aus diesem Grund nichts entgegen, sofern keine Rücktrittsgründe zusätzlich vereinbart wurden oder falls solche vorliegen müssen und die Voraussetzungen hierfür eingetreten sind. Es genügt in diesem Fall die formlose Mitteilung an den Vermieter, dass der Vertrag nicht angetreten wird. Miete ist hier nicht geschuldet und eine bereits erbrachte Leistung, etwa die Mietkaution, ist zu erstatten.

    Ergebnis des Ausgangsfalls: Ohne vereinbartes Rücktrittsrecht ist es nach Überlassung der Schlüssel dem Mieter verwehrt, den Mietvertrag einfach als "nichtig" anzusehen. Er muss gekündigt werden, wobei die gesetzliche Frist einzuhalten ist. Zu beachten ist hierbei, dass die Kündigungsfrist mit Zugang beim Vermieter zu laufen beginnt, also nicht etwa erst ab dem vereinbarten Vertragsbeginn, was häufig übersehen wird. Der Mieter bleibt für die Zeit bis zum Kündigungsfristende zur Zahlung der Miete verpflichtet, aber auch zur Zahlung der Kaution. Es versteht sich, dass der Schlüssel solange behalten werden darf. Dem Vermieter sei für diesen Fall empfohlen, die Schlüssel nicht entgegenzunehmen, da er sonst Gefahr läuft, dass ein konkludent zustande gekommener Mietaufhebungsvertrag angenommen werden könnte. Allenfalls muss die Erklärung der Schlüsselentgegennahme unter Vorbehalt angeraten werden.

    Formulierungsbeispiel:

    "Sie haben mir mit Ihrem Schreiben mitgeteilt, dass Sie nicht die Absicht haben, die Wohnung zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt zu beziehen....

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