Zahlungsverzug – Kündigung kann verwirkt werden

1 Leitsatz

Die fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung rechtfertigt trotz andauernder und wiederholter Abmahnung durch den Vermieter keine Kündigung aus wichtigem Grund, wenn zwischen den verspäteten Bezahlungen und der Kündigung schon mehr als 1,5 Jahre vergangen sind.

2 Das Problem

Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter stellt eine gravierende Pflichtverletzung dar, die für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht und eine Kündigung aus wichtigem Grund grundsätzlich rechtfertigt (§ 543 Abs. 1, 3 BGB). Fraglich ist, wie viel Zeit zwischen den Mahnungen und der Kündigung verstreichen darf, um noch von einer Unzumutbarkeit sprechen zu können.

3 Die Entscheidung

In der längerfristigen Hinnahme unpünktlicher Zahlungen kann zwar keine Billigung dieses Verhaltens durch den Vermieter hergeleitet werden, da ein Schweigen i.d.R. keine Willenserklärung, sondern deren Gegenteil ist. Wer schweigt, setzt keinen Erklärungstatbestand und bringt weder Zustimmung noch Ablehnung zum Ausdruck.

Setzt der Mieter die unpünktliche Mietzahlung nach der Abmahnung fort, muss der Vermieter daher zwar nicht sofort, aber zumindest zeitnah kündigen. Wartet er zu lange, kann der Eindruck entstehen, er würde die Zahlungsunpünktlichkeit nicht als unzumutbar empfinden. Verbindliche Fristen gibt es insofern nicht. Ein Zeitraum von 6 Monaten zwischen Abmahnung und Kündigung wurde von den Mietgerichten bereits als Obergrenze angesehen. Bei einem Zeitraum von mehr als 1,5 Jahren zwischen den verspäteten Zahlungen und einer Kündigung kann bereits denklogisch nicht mehr davon gesprochen werden, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist.

4 Entscheidung

LG Leipzig, Urteil v. 12.5.2020, 02 S 401/19, WuM 2020 S. 419