"Geld hat man zu haben"

Ein Zahlungsverzug, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt nach der Rechtsprechung des BGH auch dann vor, wenn ein sozialhilfeberechtigter Mieter die Leistungen bei der zuständigen Stelle (z. B. Sozialamt) zwar rechtzeitig beantragt hat, diese aber zunächst nicht bewilligt wurden und der Mieter daher zur Mietzahlung nicht in der Lage war. Zwar kommt ein Schuldner nur in Verzug, wenn er die Nichtleistung zu vertreten hat. Bei Geldschulden befreien jedoch wirtschaftliche Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht vor den Folgen einer verspäteten Zahlung, wenn sie auf einer unverschuldeten Ursache beruhen. Nach dem Prinzip der einer Geldschuld zugrunde liegenden unbeschränkten Vermögenshaftung ("Geld hat man zu haben") muss ein Schuldner ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einstehen. Dieses Prinzip gilt nach der Rechtsprechung des BGH auch für Mietschulden.

Heilungsmöglichkeit des Mieters

Der Schutz des (nicht rechtzeitig zahlenden) Mieters vor dem Verlust der Wohnung wird ausschließlich durch die einmalig innerhalb von 2 Jahren gewährte Schonfristregelung sichergestellt, wonach der Mieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam machen kann, wenn er die Rückstände vollständig bis spätestens 2 Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit (Zustellung der Räumungsklage) nachzahlt oder sich eine öffentliche Stelle zur Nachzahlung verpflichtet (so BGH, Urteil v. 4.2.2015, VIII ZR 175/14).

Anders ist die Rechtslage, wenn eine öffentliche Stelle diese Zahlungspflicht des Mieters bereits übernommen hatte. In diesem Fall wird dem Mieter ein Verschulden des Sozialamts an der nicht rechtzeitigen oder nicht vollständigen Zahlung der Miete nicht zugerechnet, da das Sozialamt bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters handelt, sondern die ihm obliegenden hoheitlichen Aufgaben der Daseinsvorsorge wahrnimmt (so bereits BGH, Urteil v. 21.10.2009, VII ZR 64/09, WuM 2009 S. 736).

Werden Mietzahlungen aufgrund eines behördlichen Bescheids von einem Jobcenter direkt an den Vermieter gezahlt, darf sich der Mieter grundsätzlich darauf verlassen, dass die Mietzahlungen beim Vermieter pünktlich und vollständig eingehen.

Solange der Mieter keine Kenntnis von einem allein vom Jobcenter zu verantwortenden Ausfall der Mietzahlungen hat, befindet er sich in einem den Zahlungsverzug ausschließenden unverschuldeten Tatsachenirrtum (§ 286 Abs. 4 BGB). Dieser entfällt erst nach Ablauf einer nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessenden Frist zur Überprüfung der tatsächlichen Grundlage der Mietschuld. Im Regelfall beträgt die zur Nachfrage und Informationsgewinnung gegenüber dem Jobcenter erforderliche Mindestfrist für den Mieter 1 Monat (so LG Berlin, Urteil v. 24.7.2014, 67 S 94/14, MDR 2014 S. 953).

Mieter haftet nicht für Verschulden des Sozialamts

Daher scheitert nach einem neuen Beschluss des BGH sowohl eine fristlose als auch eine ordentliche Kündigung an § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben), wenn der Mieter erst aus der Kündigung erfährt, dass das Jobcenter entgegen einem positiven Bescheid versehentlich nicht gezahlt hat (unverschuldeter Tatsachenirrtum). In diesem Fall kann ausnahmsweise auch der nicht ganz vollständige Ausgleich der Mietrückstände durch das Jobcenter binnen der gesetzlichen Schonfrist als (noch) ausreichend angesehen werden, um die Kündigung(en) unwirksam werden zu lassen, wenn es sich nur um einen geringfügigen Betrag (hier: 43,88 EUR) handelt.

(BGH, Beschluss v. 17.2.2015, VIII ZR 236/14, ZMR 2015 S. 374)

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge