Begriff

Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert. Der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen (BGH, Urteil v. 24.7.2015, V ZR 275/14).

Werdende Wohnungseigentümerin verkauft Wohnung

Die Tochter kaufte mit notariellem Vertrag im Jahr 2004 vom Bauträger eine Eigentumswohnung. Kurz darauf erfolgte die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Wiederum kurze Zeit später wurde erstmals ein weiterer Käufer als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Im Jahr 2006 überließ der Bauträger der Tochter die Wohnung zur Nutzung. Mit notariellem Vertrag verkaufte die Tochter die Wohnung im Jahr 2012 an ihre Mutter. In diesem Jahr wurde auch die Abtretung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft macht gegen die Mutter Zahlung der Abrechnungsspitze für das Jahr 2012, rückständiges Hausgeld und anteilige Zahlung einer Sonderumlage geltend. Die Klage musste allerdings scheitern.

Käufer schuldet nicht rückständiges Hausgeld, da er nicht als werdender Eigentümer anzusehen ist

Die Mutter schuldet die geforderten Beträge nicht, weil sie nicht Wohnungseigentümerin im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG ist. Eine entsprechende Anwendung dieser Norm scheidet aus, weil sie auch nicht als werdende Wohnungseigentümerin anzusehen ist. Werdende Eigentümerin wurde vielmehr die Tochter im Jahr 2006 als dieser die Nutzung der Wohnung bzw. der Besitz an ihr übertragen wurde. Hieran hat sich durch die im Jahr 2012 vorgenommene Veräußerung nichts geändert.

Beim Zweiterwerb vom werdenden Wohnungseigentümer ist vorverlagerte Anwendung des WEG nicht möglich

In der Entstehungsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Innenverhältnis zwischen dem teilenden Eigentümer und den Ersterwerbern eine vorverlagerte Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes geboten. Voraussetzung ist, dass die Käufer eine rechtlich verfestigte Erwerbsposition besitzen. Dies ist dann anzunehmen, wenn ein wirksamer Kaufvertrag vorliegt, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist. Der werdende Wohnungseigentümer kann dann einerseits die Mitwirkungsrechte ausüben, andererseits hat er gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten zu tragen. Beim Zweiterwerb, also im Fall der Veräußerung von Wohnungen aus einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft heraus, ist die vorverlagerte Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes dagegen nicht möglich.

Zweiterwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen

Der werdende Wohnungseigentümer – hier die Tochter – bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er seine Wohnung unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert. Der Erwerber – hier die Mutter – ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, er ist vielmehr als Zweiterwerber zu behandeln, ohne freilich tatsächlich einer zu sein. Ein Übergang der Mitgliedschaft brächte nämlich gravierende praktische Folgeprobleme mit sich. Die Gemeinschaft könnte nur schwer ermitteln, wer die mitgliedschaftlichen Rechte und Pflichten innehat, also zu Eigentümerversammlungen eingeladen werden muss, dort das Stimmrecht ausüben darf und die Kosten und Lasten zu tragen hat. Eine Veräußerung durch den werdenden Wohnungseigentümer ist für die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mit der erforderlichen Gewissheit erkennbar.

Besitzübergang nach außen nicht ohne Weiteres erkennbar

Nach außen nicht erkennbar ist zum einen die Abtretung des gegen den Bauträger gerichteten Übereignungsanspruchs, die zu dem Übergang der Auflassungsvormerkung führt. Sie vollzieht sich nämlich außerhalb des Grundbuchs. Wird sie in das Grundbuch eingetragen, geschieht dies nur deklaratorisch im Wege der Berichtigung und kann daher den Übergang der Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers nicht bewirken. Nach außen nicht ohne Weiteres erkennbar ist auch der Besitzübergang. Dieser aber ist zwingend erforderlich, damit der Erwerber – hier also die Mutter – als werdender Wohnungseigentümer angesehen werden kann. Die Abtretung als solche führt jedenfalls nicht zu einem Übergang der Nutzungen und Lasten. Die Feststellung der Besitzverhältnisse bereitet besondere Schwierigkeiten bei einer durchgehend vermieteten Wohnung, zeigt sich aber auch im vorliegenden Fall anschaulich. Weil Mutter und Tochter die Wohnung gemeinsam bewohnen, wäre ein Ausscheiden der Tochter aus dem Verband nach außen nicht ersichtlich.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften zu begrüßen, da sie insbesondere die Forderungsdurchsetzung erleichtert. Zum Hintergrund folgende Erläuterungen: Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist stets dann anzuwenden, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden ist. Dies ist der Fall, wenn neben dem teilend...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge