Wohnungsverkauf: Keine Zustimmungsverweigerung bei bloßen persönlichen Antipathien oder Spannungen
  
Begriff

Eine vereinbarte Veräußerungszustimmung dient dem Zweck, eine gemeinschaftswidrige Gefahr abzuwenden. Insoweit liegt ein Grund zur Verweigerung der Zustimmung nur dann vor, wenn im Hinblick auf die Person des Erwerbers objektiv begründete Zweifel bestehen, er sei nicht willens oder in der Lage, seinen Pflichten der Gemeinschaft gegenüber nachzukommen. Lediglich persönliche Antipathien oder Spannungen sind hingegen nicht ausreichend (AG Paderborn, Urteil. v. 15.5.2015, 52 C 17/14).

Teilungserklärung sieht Veräußerungszustimmung des Verwalters vor

Vorliegend ist in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass zur Veräußerung einer Eigentumswohnung die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist, die nur aus wichtigem Grund verweigert werden kann. Ein Ehepaar hatte die gemeinsame Wohnung an ihren langjährigen Mieter durch notariellen Kaufvertrag veräußert. Der Verwalter verweigerte allerdings die Zustimmung zur Veräußerung. Auf einer Eigentümerversammlung hatte er dann über die Erteilung der Zustimmung abstimmen lassen. Die überwiegende Mehrheit der Wohnungseigentümer stimmte gegen eine Zustimmung, weshalb diese endgültig versagt war. Das Ehepaar hat diesen Beschluss angefochten und die übrigen Wohnungseigentümer auf Erteilung der Zustimmung verklagt.

Zustimmung verweigert

Die beklagten übrigen Wohnungseigentümer behaupten allerdings, die Zustimmung zur Veräußerung habe verweigert werden dürfen, da wichtige Gründe hierfür vorliegen würden. Die Mieter bzw. nunmehr Erwerber würden die übrigen Wohnungseigentümer drangsalieren und Unfrieden im Hause stiften. Sie seien streitsüchtig und würden sich aufführen, als seien sie weisungsbefugt. Die absolute Mehrheit der Wohnungseigentümer würde die Mieter bzw. Erwerber verachten. Sie hätten einen vor der Tiefgarage befindlichen gemeinschaftlichen Stellplatz dauerhaft blockiert, sie würden beauftragten Unternehmen zur beschlossenen Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums den Zutritt verwehren. Sie würden ein Zimmer der Wohnung als Frettchenstall nutzen. Das Fenster würde nie geöffnet, im Treppenhaus sei erheblicher Gestank störend wahrnehmbar, aufgrund des Urins und Kots der Tiere sei eine Beschädigung der Bausubstanz zu befürchten. Sie würden weiter ständig durch die Wohnungseigentumsanlage laufen und Fotos von vermeintlichen Missständen machen, um andere Miteigentümer oder Mieter anschwärzen zu können. Dennoch hatte das Gericht den Beschluss für ungültig erklärt und die übrigen Wohnungseigentümer zur Zustimmung verpflichtet.

Gericht verpflichtet Eigentümer zur Zustimmung

Nach der Teilungserklärung darf die Zustimmung zur Veräußerung einer Wohnung nur versagt werden, wenn durch Tatsachen begründete Zweifel daran bestehen, dass der Erwerber die ihm gegenüber der Gemeinschaft der Eigentümer obliegenden finanziellen Verpflichtungen erfüllen wird oder der Erwerber oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person sich in die Hausgemeinschaft einfügen wird. Ein derart wichtiger Grund liegt vor, wenn im Hinblick auf die Personen des Erwerbers die Veräußerung des Wohneigentums an ihn unzumutbar erscheint, weil aufgrund konkreter Anhaltspunkte objektiv begründete Zweifel bestehen, die erwarten lassen, dass der Erwerber nicht willens bzw. in der Lage ist, seinen Pflichten in der Wohnungseigentümergemeinschaft nachzukommen und die Rechte der anderen Wohnungseigentümer zu achten. Die Veräußerung muss sich als eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer darstellen. Nicht ausreichend sind persönliche Unzuträglichkeiten, Spannungen und Antipathien, wie sie in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft vorkommen können. Etwas anderes gilt hingegen, wenn Streitsucht, gemeinschaftsschädigendes Verhalten und fehlende Bereitschaft zur Einordnung festgestellt werden kann.

Umfangreiche gerichtliche Beweisaufnahme durch Vernehmung von Zeugen

Die seitens des Gerichts durchgeführte umfangreiche Beweisaufnahme durch Vernehmung von Zeugen könnte Letzteres allerdings nicht bestätigen. Letztlich verblieb es hiernach bei 2 verbalen Entgleisungen der Mieter bzw. Erwerber gegenüber Miteigentümern, dem vereinzelten Blockieren des Stellplatzes und der einmaligen Zutrittsverwehrung gegenüber einem Unternehmen. Hierbei konnte aber nicht geklärt werden, warum der Zutritt verweigert wurde. Jedenfalls konnte das Gericht nicht zu der Überzeugung gelangen, dass Tatsachen bestehen, die Zweifel daran begründen, die Mieter bzw. Erwerber würden sich nicht in die Hausgemeinschaft einfügen. Im Gegenteil entstand im Rahmen der Beweisaufnahme für das Gericht der Eindruck, dass die Vorbehalte gegenüber den Mietern bzw. Erwerbern eher persönlichen als sachlichen Ursprungs sind und die Eigentümergemeinschaft ohnehin in 2 Lager gespalten sei, ohne dass dies auf ein Verhalten der Mieter bzw. Erwerber zurückzuführen sei.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Eine Veräußerungszustimmung kann stets nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Ist der Verwalter – wie in aller Regel – Zustimmungsberechtigter, kann er bei ...

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