Wohnungsteilung bei Wertstimmrecht unproblematisch
  
Begriff

Bei Geltung des Wertstimmrechts sind die Unterteilung eines Miteigentumsanteils und die Veräußerung eines Anteils ohne Einfluss auf die Stimmkraft und deshalb keine Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu dem grundbuchrechtlichen Vollzug erforderlich. Neues Sondereigentum durch Unterteilung ist auch dann wirksam erfolgt und die Eintragung eines Amtswiderspruchs ausgeschlossen, wenn tatsächlich keine Abgeschlossenheit vorliegt (OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 5.12.2011, 20 W 70/11).

Unterteilung des Miteigentumsanteils durch Verkauf des Kellers

Nach den Regelungen der Teilungserklärung richtet sich das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung nach dem gesetzlichen Kopfstimmprinzip des § 25 Abs. 2 WEG mit der Besonderheit, dass bei der Feststellung der Stimmenmehrheit von der Summe der Miteigentumsanteile der abgegebenen Stimmen ausgegangen wird und Stimmenthaltungen als nicht abgegebene Stimmen gelten. Einer der Wohnungseigentümer unterteilte seinen Miteigentumsanteil derart, dass er den zur Wohnung gehörenden Kellerraum an seinen Sohn veräußerte. Der Kellerraum erhielt eine neue Nummerierung im Aufteilungsplan. Der Gesamtmiteigentumsanteil des Wohnungseigentümers betrug vor Veräußerung des Kellerraums 25/100 Miteigentumsanteile. Nach Teilung repräsentierte das verbleibende Wohnungseigentum noch 19/100 Miteigentumsanteile, der Kellerraum des Sohnes 6/100 Miteigentumsanteile. Die Unterteilung wurde im Grundbuch vollzogen und ein Raum- und Teileigentumsgrundbuch für den 6/100 Miteigentumsanteil des Kellerraums angelegt und der Sohn als Eigentümer eingetragen. Die übrigen Wohnungseigentümer hatten daraufhin die Eintragung eines Widerspruchs gegen die Eintragung der Unterteilung im Grundbuch angeregt. Sie haben geltend gemacht, diese habe nicht ohne ihre Zustimmung erfolgen dürfen. Durch die Unterteilung sei nämlich auf Grundlage der Geltung des gesetzlichen Kopfstimmrechts ein weiteres Stimmrecht entstanden. Des Weiteren fehle es an einer Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dem konnten die Richter allerdings nicht folgen.

Stimmrechtsregelung in der Teilungserklärung

Zwar ist in der Teilungserklärung vorgesehen, dass sich das Stimmrecht nach § 25 Abs. 2 WEG richtet. Nach der Regelung in der Teilungserklärung wird bei der Feststellung der Stimmenmehrheit aber von der Summe der Miteigentumsanteile der abgegebenen Stimmen ausgegangen. Damit entspricht die Stimmkraft gerade den Miteigentumsanteilen. Diese haben sich durch die Unterteilung und Veräußerung aber nicht vermehrt. Da die Regelung der Teilungserklärung im vorliegenden Fall trotz der Zitierung von § 25 Abs. 2 WEG hinsichtlich der Stimmkraft im Sinne eines sog. Wertstimmrechts erfolgt ist, kommt den Entscheidungen, denen ein reines Kopfprinzip zugrunde liegt, für die vorliegende Fallgestaltung keine Bedeutung zu.

Neue Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht erforderlich

Auch war eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung im Rahmen der Unterteilung nicht erforderlich. Zwar kann das Fehlen einer erforderlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung die Zurückweisung des Eintragungsantrags durch das Grundbuchamt rechtfertigen. Wenn die Abgeschlossenheit aber tatsächlich fehlt, hindert dies nicht die Entstehung von Sondereigentum. Insoweit nämlich soll eine Abgeschlossenheitsbescheinigung lediglich vorgelegt werden, sie ist aber nicht Voraussetzung. Im Übrigen stellt Abgeschlossenheit keinen baurechtlichen oder bauordnungsrechtlichen Begriff dar. Sie soll lediglich gewährleisten, dass jeder Sondereigentumsbereich von demjenigen der anderen Wohnungseigentümer und vom gemeinschaftlichen Eigentum eindeutig abgegrenzt wird. Daher wird die Abgeschlossenheit noch nicht dadurch ausgeschlossen, dass bestimmte Anforderungen, die das Bauordnungsrecht stellt, nicht erfüllt sind. Da im Fall der Übertragung eines von vornherein in sich abgeschlossenen Raums wie einer Garage oder einem Keller keine Unklarheit bezüglich der Zuordnung zu anderem Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum besteht, muss auch die Abgeschlossenheit nicht neu bescheinigt werden.

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