Die zurückliegende Versammlungssaison hat gezeigt, dass viele Eigentümer sich bereits mit dem Thema "Energieausweis" beschäftigen, obwohl dessen genaue Ausgestaltung im Rahmen der neuen EnEV noch nicht feststeht. Ungeachtet der Frage, wie die Umsetzung genau aussehen wird, der aktuelle Entwurf der neuen Energieeinsparverordnung erlaubt sowohl den Bedarfs- als auch den Verbrauchspass, zeichnet sich u. a. durch die erheblich gestiegenen Energiekosten eine verstärkte Bereitschaft der Eigentümer ab, in die Energieeffizienz ihrer Gebäude zu investieren.

Einen zusätzlichen Anreiz für Energiesparer bieten die zurzeit günstigen KfW-Fördermittel. Die einzelnen Förderprogramme stellen eine gute Gelegenheit dar, die eigene Immobilie im Sinne des Energiesparens zu sanieren. Leider erhalten Eigentümergemeinschaften, auch nicht als nunmehr teilrechtsfähiger Verband, einen Kredit von der KfW. Zwar werden Eigentümergemeinschaften ausdrücklich auf der Homepage der KfW als förderfähig angeführt, aber die Besicherung eines solchen Kredits erfolgt immer durch die jeweilige Hausbank. Da die KfW nicht direkter Kreditgeber ist, sondern hier immer die jeweiligen Hausbanken die KfW-Gelder durchleiten, verbleibt das Kreditsicherungsrisiko immer bei der Hausbank.

Diese lehnen nach wie vor eine Kreditvergabe an eine Eigentümergemeinschaft ab. Somit verbleibt den Wohnungseigentümern um an KfW-Mittel zu gelangen nur die Möglichkeit, eigenständig über die Hausbank diese Mittel zu beantragen.

An dieser Stelle kommt der gute Verwalter ins Spiel. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass Eigentümergemeinschaften Sanierungsmaßnahmen, auch größeren Umfangs, durchaus positiv gegenüber stehen, sofern eine systematische und weitsichtige Planung erkennbar ist.

Als Verwalter sollte man sich daher insbesondere mit den älteren Gebäuden aus seinem Verwaltungsbestand befassen und herausfinden, wo eine ganzheitliche Sanierung technisch notwendig und wirtschaftlich sinnvoll ist. Hierbei meine ich die Bereiche Fassade, Dach, Fenster, Kellerdecken sowie Heizungsanlage.

Meistens reicht bei älteren Gemeinschaften der vorhandene Rücklagenbestand nicht aus, um das eigentlich notwendige Gesamtsanierungskonzept bezahlen zu können. Bezieht man aber die hoffentlich dem Alter und Zustand des Gebäudes angepasste jährliche Rücklagenzuführung in die Betrachtung ein, so ergeben sich häufig neue sinnvolle Möglichkeiten.

Der anteilig auf die einzelnen Wohnungen entfallende Gesamtsanierungsaufwand, der nicht durch den Rücklagenbestand gedeckt ist, muss in Form einer Sonderumlage finanziert werden. Geht nunmehr der einzelne Eigentümer zu seiner Hausbank und lässt sich den Sonderumlagenbetrag seinerseits mit KfW-Mitteln finanzieren, so resultieren hieraus monatliche Belastungen, die sich bei gleichzeitiger Reduzierung der Rücklagenzuführung nahezu egalisieren.

Wir haben vor kurzem u. a. den nachfolgenden Text im Erläuterungsschreiben zu einer Eigentümerversammlung verschickt und die Eigentümer (insgesamt 180) standen diesem Vorschlag zunächst sehr positiv gegenüber.

…….betrachtet man die von dem Sachverständigenbüro aufgeführten, unverhandelten Kosten, lässt sich ein maximaler Finanzbedarf für die Beauftragung einer Komplettsanierung in Höhe von ca. 2.000.000 EUR festlegen. Diese Summe müsste mittels Erhebung einer Sonderumlage in identischer Höhe finanziert werden. Für die einzelnen Einheiten bedeutet dies, dass ein Betrag zwischen ca. 10.300 EUR (für die kleinsten Einheiten à 66,61 m²) und ca. 12.500 EUR (für die größten Einheiten à 80,83 m²) bereitgestellt werden müsste.

Die Verwaltung macht die Eigentümer darauf aufmerksam, dass für jeden grundsätzlich die Möglichkeit besteht, über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ein Darlehen zu erhalten. Die hierfür erforderlichen Unterlagen stellt die Verwaltung auf Anfrage zur Verfügung. Weiterhin weist die Verwaltung darauf hin, dass sofern die Gebäude nach der Sanierung das Neubau-Niveau der Energieeinsparverordnung erreichen, 10 % der Kreditsumme nicht zurückgezahlt werden (Tilgungszuschuss) müssen. Die Zinsen sind durch eine zusätzliche Zinsverbilligung aus Bundesmitteln sehr günstig. Der Zinssatz wird für 10 Jahre festgeschrieben. Die Mindestlaufzeit liegt bei 4 Jahren, die Höchstlaufzeit bei 30 Jahren. Eine Bereitstellungsprovision wird nicht erhoben. Eine vorzeitige Rückzahlung (auch in Teilbeträgen) ist jederzeit kostenfrei möglich.

Legt man eine Laufzeit von 20 Jahren zu Grunde, läge die monatliche Belastung bei einer 80,83 m² Wohnung bei ca. 53 EUR. Würde man gleichzeitig die jährliche Zuführung zur Instandhaltungsrücklage von derzeit 130.000 EUR auf 30.000 EUR herunterfahren (ab dem Jahr 2007), wäre die o. a. zusätzliche monatliche Belastung bereits aufgefangen und die Darlehensaufnahme somit aufkommensneutral und das sogar ohne Berücksichtigung der zu erwartenden Energieeinsparung in Höhe von zurzeit jährlich ca. 25.000 EUR (nach der Verwirklichung des Gesamtkonzepts) und des ggf. zum Tragen kommenden Tilgungszuschusses.

Selbst...

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