Wohnungseigentümer haben Beschlusskompetenz über Kreditaufnahme
  

Begriff

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz über die Aufnahme eines Kredits zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft zukommt. Dagegen fehlt es jedenfalls seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzubürden. Im Übrigen stellten die Richter weiter fest, dass ein Wohnungseigentümer grundsätzlich keinen Anspruch darauf hat, dass die Ausführung eines bestandskräftigen Beschlusses unterbleibt. Etwas anders gelte nur dann, wenn schwerwiegende Gründe – etwa bei einer erheblichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse – die Durchführung der bestandskräftig beschlossenen Maßnahme als treuwidrig erscheinen ließen (BGH, Urteil v. 28.9.2012, V ZR 251/11).

Beschluss über Gesamtsanierung und Finanzierung

Die Wohnungseigentümer hatten vorliegend mehrheitlich die Gesamtsanierung der Wohnanlage mit einem Aufwand von insgesamt 550.000 EUR sowie dessen Finanzierung "über staatliche Zuschüsse und zinsbegünstigte Kfw-Darlehen" mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Laufzeit von 20 Jahren beschlossen. Die Finanzierungskosten sollten regelmäßig in den Wirtschaftsplan eingestellt und in monatlichen Teilbeträgen von den Wohnungseigentümern "gemäß den vorliegenden Einzelauswertungen" getragen werden. Der Beschluss wurde nicht angefochten.

Gemeinschaft lehnt Haftungsfreistellung eines einzelnen Eigentümers ab

Auf einer weiteren Versammlung wurde mehrheitlich die Zurückweisung des Antrags des hier klagenden Wohnungseigentümers beschlossen, diesen von jeglicher Haftung aus der Finanzierung freizustellen. Den entsprechenden Antrag hatte der Wohnungseigentümer damit begründet, dass er seinen Anteil aus eigenen Mitteln aufbringen und deshalb an der beschlossenen Finanzierung nicht teilnehmen wolle. Jedenfalls hat dieser Wohnungseigentümer weiter die Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses über die Kreditaufnahme und die Ungültigkeitserklärung des Beschlusses über seine Nichtfreistellung beantragt – freilich erfolglos.

Beschlusskompetenz für Kreditaufnahme

Die Wohnungseigentümer haben eine Beschlusskompetenz für eine Kreditaufnahme. Die Befugnis zur Kreditaufnahme ergibt sich zwar nicht ausdrücklich aus dem Wohnungseigentumsgesetz, wird von diesem jedoch vorausgesetzt. Über die Deckung des Finanzbedarfs der Gemeinschaft durch Beschluss zu befinden, ist jedenfalls Sache der Wohnungseigentümer. Dass hierzu auch die Entscheidung darüber gehört, ob der Bedarf durch einen Rückgriff auf vorhandene Rücklagen, durch die Erhebung von Sonderumlagen oder durch die Aufnahme von Darlehen gedeckt werden soll, hatte der BGH längst entschieden. Umstritten ist allerdings die hiervon zu trennende Frage, ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen die Aufnahme eines Kredits, bei dem es nicht nur um die Deckung eines kurzfristigen Finanzbedarfs in überschaubarer Höhe geht, den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Hierauf kam es vorliegend jedoch nicht an, weil der Beschluss über die Kreditaufnahme nicht binnen Monatsfrist angefochten wurde, er vielmehr in Bestandskraft erwachsen war.

BGH zur Rechtmäßigkeit der verweigerten Haftungsfreistellung

Weiter hatten die Richter zur Rechtmäßigkeit der verweigerten Haftungsfreistellung Stellung zu nehmen. Der Wohnungseigentümer hatte hier eine Verletzung seines aus Art. 14 GG folgenden Eigentumsrechts geltend gemacht. Dies war allerdings kein zielführendes Argument einer möglichen Einschränkung der Beschlusskompetenz. Das aus dem Grundgesetz in vermögensrechtlicher Hinsicht fließende Selbstbestimmungsrecht jedes Wohnungseigentümers ändert nämlich nichts daran, dass es mit Rücksicht auf die besonders engen nachbarschaftlichen Verhältnisse innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft in erhöhtem Maße einer gemeinschaftsverträglichen Ausbalancierung der widerstreitenden Belange durch Herstellung praktischer Konkordanz bedarf. Der Gesetzgeber hat in verfassungskonformer Weise den Wohnungseigentümern die Kompetenz zugewiesen, die Aufnahme von Krediten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu beschließen, und die Frage der Rechtmäßigkeit von Finanzierungen dem Kriterium der ordnungsgemäßen Verwaltung mit der Folge einer Überprüfungsmöglichkeit im Rahmen einer Anfechtungsklage zugewiesen. Dass ein Wohnungseigentümer insoweit effektiven Rechtsschutz grundsätzlich nur innerhalb der Ausschlussfristen nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erreichen kann, ist verfassungsrechtlich unbedenklich.

Haftungsfreistellungsanspruch: Keine gerichtliche Prüfung, da Beschluss bestandskräftig

Der den Antrag des Wohnungseigentümers auf Haftungsfreistellung zurückweisende Beschluss entsprach ebenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben sich für eine Kreditaufnahme ohne Haftungsfreistellung einzelner Wohnungseigentümer im Innenverhält...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.



Meistgelesene beiträge