Wohnungsabnahme – Ein Beratungsgespräch in der Anwaltskanzlei

Wird das Mietverhältnis beendet, hat der Mieter die Mietsache zurückzugeben und zu räumen. Die Mietparteien vereinbaren dann oft die gemeinsame Besichtigung der Wohnung und erstellen darüber ein Protokoll. Beide sind hierzu nicht verpflichtet. Es genügt, wenn der Mieter die Schlüssel übergibt und der Vermieter sich anschließend vom Zustand der Wohnung ein Bild macht.

  • Mandant: • Herr Rechtsanwalt, ich hätte einige Fragen. Ich habe eine Wohnung vermietet, der Mieter hat vor Kurzem gekündigt und wird bald ausziehen. Was muss ich für die Abwicklung beachten? Hier ist der Mietvertrag.
  • Anwalt: • Also, schauen wir mal in die Vereinbarungen rein. Sie wollen sicher wissen, ob der Mieter renovieren muss.
  • Mandant: • Ja. Man hört ja, dass es ein neues Renovierungsgesetz gibt und der Mieter nichts mehr machen muss.
  • Anwalt: • Das stimmt so nicht. Gesetzlich hat sich nichts geändert. Es gab und gibt auch kein Renovierungsgesetz. Der Vermieter ist nach wie vor für die Erhaltung der Mietsache zuständig. Wenn also im Mietvertrag nichts steht, wonach der Mieter renovieren muss, ist die Durchführung der Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Was Sie meinen ist, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einige der immer noch verwendeten Klauseln für ungültig erklärt hat. In einem solchen Fall ist der Mieter von der Renovierung befreit.
  • Mandant: • Aha. Und wie sieht es nun bei meinem Mietvertrag aus?
  • Anwalt: • Hier steht, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt. Diese Klausel ist für sich gesehen wirksam und bedeutet, dass die Renovierung während der Laufzeit des Mietvertrags durchgeführt werden muss. Auch ein Fristenplan findet sich, wonach die Nassräume alle drei Jahre, Wohn- und Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flur alle fünf Jahre gestrichen werden müssen. Zusätzlich ist festgehalten, dass es sich dabei um Regelfristen handelt, das ist auch wirksam. Ohne diesen Zusatz wäre die Klausel nichtig, denn dem Mieter darf nicht vorgeschrieben werden, dass er automatisch nach Ablauf der Fristen zu streichen hat.
  • Mandant: • Weil die Räume vielleicht noch gar nicht renovierungsbedürftig sind?
  • Anwalt: • Genau. Man muss jetzt aber noch prüfen, ob der Vertrag eine Renovierungsklausel für das Vertragsende enthält wie etwa die, dass der Mieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit renovieren muss. In diesem Fall wären alle Renovierungsregelungen nicht gültig. Denn sie bedeutet, dass der Mieter auf jeden Fall bei Vertragsende streichen müsste, was sich vor allem bei kurzer Mietzeit zu seinen Lasten auswirkt. Denn auch hier könnte noch kein Renovierungsbedarf gegeben sein. Davon finde ich aber nichts im Vertrag. Ich sehe, dass der Mieter schon sechs Jahre in der Wohnung ist. Das spricht für die Renovierungsbedürftigkeit. Trotzdem kommt es darauf an, wie es konkret in der Wohnung aussieht. Ich würde Ihnen empfehlen, Sie vereinbaren mit Ihrem Mieter einen Termin und schauen sich die Räume einmal an. Ein Recht dazu haben Sie. Wenn sich die Räume, was aber eher unwahrscheinlich ist, in einem einwandfreien Zustand befinden, ist die Renovierung trotz der abgelaufenen Fristen nicht fällig. Anderenfalls können Sie die Durchführung der Arbeiten verlangen.
  • Mandant: • Gut, werde ich machen und falls nötig Sie wieder unterrichten. Was wäre sonst noch wichtig?
  • Anwalt: • Ich nehme an, dass Sie vor dem Auszug des Mieters eine Abnahme der Wohnung durchführen wollen. Eine gesetzliche Pflicht dazu gibt es nicht. Keine Partei kann von der anderen verlangen, dass eine Wohnungsabnahme durchgeführt wird. Aber es empfiehlt sich dennoch, diese vorzunehmen, wenn der Mieter damit einverstanden ist. Dazu erstellt man nach gemeinsamer Begehung ein Protokoll, das den Zustand der einzelnen Räume festhält. Stellen Sie Mängel fest, müssen Sie diese notieren und festhalten, dass der Mieter sich verpflichtet, diese zu beseitigen, am besten innerhalb einer Frist.
  • Mandant: • Es gibt doch Formulare zur Wohnungsabnahme. Muss ich ein solches besorgen?
  • Anwalt: • Nein. Es genügt dazu ein Blatt Papier, in das Sie die Eintragungen vornehmen können.
  • Mandant: • Und wenn der Mieter die Unterschrift verweigert?
  • Anwalt: • Zwingen können Sie ihn dazu nicht. Dann unterschreiben Sie das Protokoll alleine und übergeben dem Mieter eine Durchschrift. Sie können auch einen Zeugen dazu mitnehmen, der das Protokoll unterschreibt oder diesen nach Auszug des Mieters hinzuziehen. Er steht Ihnen dann später als Zeuge zur Verfügung. Wenn der Mieter das Protokoll unterzeichnet, haben Sie ein gutes Beweismittel. Denn damit erkennt der Mieter an, dass bestimmte Schäden vorhanden sind und dass er sie beseitigen wird. Ist die Wohnung allerdings mangelfrei, können Sie bestätigen, dass die Räume ordnungsgemäß übergeben wurden. Dann sind Sie aber auch daran gebunden, denn die Rechtsprechung nimmt hier einen bindenden Anerkenntnisvertrag an.
  • Mandant: • Und wenn ich mich noch nicht festlegen will?
  • Anwalt: • Dann nehmen Sie einen Vermerk ins Protokoll auf, wonach die Geltendmachung möglicher Ansprüche zum Zustand der...

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