Kündigung (ordentliche) von Wohnraum / 5 Aufhebungsvertrag als Alternative erwägen?

Als Alternative zur Kündigung kann die Vereinbarung eines Mietaufhebungsvertrags in Betracht kommen. Hält der Mieter sich nicht an die Bedingungen dieser vertraglichen Vereinbarung, zieht er insbesondere nicht zum vertraglich festgesetzten Termin aus, muss der Vermieter auch hier eine Räumungsklage erheben.

Abhängig vom konkreten Einzelfall kann aber gerade durch eine für den Mieter vorteilhafte Gestaltung der vertraglichen Vereinbarung diesem der freiwillige Auszug schmackhaft gemacht werden. So kann sich der Vermieter z. B. verpflichten, eine Umzugsbeihilfe in bestimmter Höhe zu leisten oder er kann ausdrücklich auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen verzichten. Stets gilt es jedenfalls, eine Räumungsklage zu vermeiden.

5.1 Form

Mündlich

Ein Mietaufhebungsvertrag kann grundsätzlich auch formlos, also mündlich, abgeschlossen werden. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag selbst Schriftform für seine Änderung oder Ergänzung vorschreibt.^[1]

Beweislast beim Vermieter

Der Abschluss eines mündlichen Aufhebungsvertrags ist niemals zu empfehlen, da der Vermieter im Räumungsrechtsstreit die Beweislast dafür trägt, dass ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen wurde. Eine mündliche Vereinbarung wird er allenfalls dann beweisen können, wenn er einen Zeugen benennen kann, der bei der Vereinbarung anwesend war. Stets sollte der Mietaufhebungsvertrag allein schon zu Beweiszwecken schriftlich vereinbart werden.

Stillschweigendes Zustandekommen

Ein Mietaufhebungsvertrag kann auch stillschweigend – also konkludent – zustande kommen. Hieran sind allerdings strenge Anforderungen zu stellen.

Praxis-Beispiel

Räumung nach verbaler Auseinandersetzung

Bereits seit längerer Zeit kommt es immer wieder zu Spannungen zwischen Mieter und Vermieter. Im Rahmen einer erneuten Auseinandersetzung äußert der Vermieter gegenüber dem Mieter: "Dann zieh doch endlich aus!" Der Mieter räumt kurze Zeit später das Mietobjekt.

Ein Mietaufhebungsvertrag ist hier durch konkludente Handlung zustande gekommen. Die Äußerung des Vermieters stellte hier das Angebot auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags dar, das der Mieter durch tatsächliche Räumung des Objekts angenommen hat.^[2]

Stellen eines Nachmieters

Stellt der bisherige Mieter einen Nachmieter, kann von einer Mietaufhebungsvereinbarung mit dem bisherigen Mieter frühestens dann ausgegangen werden, wenn der Mietvertrag mit dem neuen Mieter abgeschlossen ist.^[3] Das Risiko eines erfolgreichen Verlaufs des Folgemietvertrags trägt dann der Vermieter. Diese Auffassung ist allerdings nicht unumstritten. Zugunsten des Vermieters wird auch erst der Vollzug und nicht bereits der Abschluss des Mietvertrags mit dem Ersatzmieter als schlüssige Erklärung des Vermieters bewertet, der Auflösung des bisherigen Mietverhältnisses zuzustimmen.^[4]

Unzweifelhaft liegt jedenfalls ein schlüssiges Angebot auf einen Aufhebungsvertrag an den bisherigen Mieter vor, wenn der Vermieter mit einem Dritten in Gegenwart des Mieters einen Mietvertrag über die Wohnung vereinbart, die an den auszugswilligen Mieter vermietet war.^[5] Andererseits kommt wiederum kein Mietaufhebungsvertrag zustande, wenn der Mieter vor dem Ende des Mietverhältnisses, das durch eine Kündigung des Vermieters bestimmt ist, aus der Wohnung auszieht und dies dem Vermieter durch die Zusendung der Wohnungsschlüssel mitteilt.^[6]

Praxis-Beispiel

Vorzeitiger Auszug des Mieters

Obwohl die Mieträume renovierungsbedürftig sind und der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen hat, wird der Mieter trotz mehrfacher Aufforderung des Vermieters hierzu nicht entsprechend tätig. Außerdem raucht der Mieter in regelmäßigen Abständen im Treppenhaus. Auch dies stellt er trotz mehrfacher Aufforderung des Vermieters nicht ein. Dem Vermieter reicht es schließlich und er erklärt die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Da das Mietverhältnis bereits seit 6 Jahren besteht, kündigt der Vermieter unter Einhaltung der knappen 6-Monats-Frist des § 573c Abs. 2 BGB. Der Mieter zieht bereits nach 4 Wochen aus und übersendet dem Vermieter die Schlüssel.

Der Vermieter hat Anspruch auf Mietzahlung bis zum Kündigungstermin am Ende der Kündigungsfrist. Freilich aber kann er das unzweifelhaft vorliegende Angebot seines Mieters auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags auch annehmen und die Wohnung wieder in Besitz nehmen.

Unwirksame Kündigung

Sollte eine Kündigung des Vermieters eigentlich unwirksam sein, kann wohl aber ein Mietaufhebungsvertrag konkludent zustande kommen. Dies ist in folgenden Konstellationen der Fall:

• Der Mieter räumt vereinbarungsgemäß das Mietobjekt und der Vermieter nimmt danach die Wohnungsschlüssel vorbehaltlos entgegen.^[7]
• Der unwirksam gekündigte Mietvertrag wird vom Mieter ausdrücklich als beendet bestätigt.

Der eigentliche Zweck einer Mietaufhebungsvereinbarung – nämlich den Mieter möglichst ohne Räumungsprozess und anschließende Räumungsvollstreckung aus den Mieträumen zu bekommen – ist allerdings kaum vertraglich abzusichern. Wen...