Nach der Bestimmung des § 563 Abs. 1 BGB tritt der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, regelt Absatz 2 dieser Bestimmung, dass diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis eintreten, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen. Erklären eingetretene Personen i. S. d. Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt.
Der Vermieter ist nun dem Risiko ausgesetzt, dass ihm ein Mietverhältnis mit Personen aufgedrängt wird, die er als Mieter niemals akzeptieren würde. Vor diesem Hintergrund verleiht die Bestimmung des § 563 Abs. 4 BGB die Berechtigung zur Kündigung des Mietverhältnisses, wenn in der Person des in den Mietvertrag Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher liegt immer dann vor, wenn dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dieser Person schlicht unzumutbar ist. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Person
- in der Vergangenheit bereits den Hausfrieden gestört hat;
- mit dem Vermieter zerstritten oder gar persönlich verfeindet ist;
- die Miete nicht zahlen kann.
Wichtiger Grund bedeutet nicht, dass außerordentliche Kündigung gerechtfertigt wäre
Zu berücksichtigen ist allerdings, dass ein wichtiger Grund i. S. d. § 563 Abs. 4 BGB nicht mit Umständen, die eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen, gleichzusetzen ist. Ein wichtiger Grund kann daher bereits bei Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit des eintretenden Mieters vorliegen.[1] Auch die unterlassene Mitteilung vom Tod des ursprünglichen Mieters an den Vermieter über mehr als 10 Monate durch den eintretenden Mieter begründen erhebliche Zweifel an der Zuverlässigkeit und zukünftigen Vertragstreue des Eintretenden.[2] Die Monatsfrist des § 563 Abs. 4 BGB beginnt erst mit konkreter Kenntnis vom Tod des ursprünglichen Mieters.
Sind mehrere Personen in den Mietvertrag eingetreten, reicht es für eine Kündigung des Mietverhältnisses aus, dass nur bei einem von ihnen ein wichtiger Grund vorliegt.
Die Kündigung muss innerhalb eines Monats, nachdem der Vermieter von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, mit der gesetzlichen Frist erfolgen. Wiederum gilt die Grundkündigungsfrist von knapp 3 Monaten des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB, unabhängig von der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses.
Für den Fall, dass beim Tod des Mieters die vorerwähnten Personen nicht in das Mietverhältnis eintreten oder der Vermieter es mit ihnen wegen des Vorliegens eines wichtigen Grunds nicht fortsetzen will, wird es gemäß § 564 BGB mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.
Besonderheiten beachten
- Für die Vermieterkündigung nach § 564 BGB bedarf es nicht eines berechtigten Interesses gemäß § 573 BGB. Auch muss kein wichtiger Grund in der Person des Erben vorliegen, der gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm spricht.
Richterlich – soweit ersichtlich – noch nicht entschieden ist, ob der Erbe gegen die Kündigung Widerspruch nach den Vorschriften der §§ 574 ff. BGB erheben kann. In der Literatur ist dies umstritten. Hat der Erbe mit dem Verstorbenen zusammengelebt und tritt er gemäß § 563 Abs. 2 BGB in das Mietverhältnis ein, kann er selbstverständlich gegen eine erfolgende Vermieterkündigung Widerspruch erheben, da sein Lebensmittelpunkt in Gefahr ist. Dies aber gilt nicht für den Erben, der gar nicht im Objekt gelebt hat.
Ausnahmsweise kann die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter aber für den Erben dann eine Härte darstellen, wenn er etwa zur Pflege des Verstorbenen finanzielle Opfer erbracht hat und sich ggf. die von ihm bislang bewohnte Wohnung nicht mehr leisten kann und die vom Verstorbenen bewohnte Wohnung in seinem Budget läge. Sicherheitshalber sollte der Erbe auf die Widerspruchsmöglichkeit der §§ 574 ff. BGB hingewiesen werden. Dies aber auch nur dann, wenn nicht der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt wäre[3], wobei auch hier ein Hinweis auf die Widerspruchsmöglichkeit nicht schadet. Siehe hierzu nachfolgendes Muster.
Musterschreiben: Ordentliche Kündigung nach Eintritt in das Mietverhältnis
Herrn/Frau/Firma
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