Die Angabe der Kündigungsgründe ist auch bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 569 Abs. 4 BGB Wirksamkeitsvoraussetzung. Enthält die Kündigung keine Gründe, ist sie unwirksam.
Auch wenn an die Begründung einer Kündigung keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen zu stellen sind, ist der der Kündigung zugrunde liegende Grund durch Angabe von Tatsachen so konkret zu bezeichnen, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann.[1] Hierzu muss das vertragswidrige Verhalten nach der Abmahnung nach Art, Ort und Zeit hinreichend beschrieben werden. Denn der Kündigungsempfänger soll aufgrund der Angaben im Kündigungsschreiben Klarheit über die Vorwürfe, seine Rechtsposition und die Möglichkeiten der Verteidigung hiergegen erhalten.[2]
Allgemeine Umschreibungen reichen keinesfalls aus
Kündigt der Vermieter mit der Begründung, "nach der Abmahnung vom 20.6.2023 ist es erneut zu gravierenden Zwischenfällen und zu nachhaltigen Störungen der Nachtruhe gekommen", wird nicht ansatzweise klar, was dem Mieter konkret vorzuwerfen ist. Die behaupteten Störungen der Nachtruhe sind vielmehr nach
- Art,
- Ort und
- Zeit
zu beschreiben.[3]
Zu beachten ist des Weiteren, dass im Rahmen einer nachfolgend erforderlich werdenden Räumungsklage lediglich die Gründe für die Wirksamkeit der Kündigung geprüft werden, die der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben angegeben hat. Ein Auswechseln von Kündigungsgründen ist nicht möglich.
Wahrer Übeltäter war der Sohn
Die Wohnungsnachbarn des Mieters werden mehrfach vom Sohn des Mieters beleidigt und bedroht. Der Vermieter kündigt daher das Mietverhältnis fristlos. Im Laufe des Räumungsprozesses stellt sich heraus, dass nicht der gekündigte Vater der Übeltäter war, sondern sein Sohn.
Stellt sich heraus, dass das angebliche Fehlverhalten des Mieters, das Grund für die Kündigung gewesen ist, in Wahrheit nicht ihm anzulasten ist, so ist die Kündigung unwirksam, da der geltend gemachte Kündigungsgrund nicht vorliegt. Das gilt auch unter dem Gesichtspunkt, dass sich der Mieter das Verhalten seines in der Wohnung mitwohnenden Sohnes ggf. zurechnen lassen muss. Es käme einem Auswechseln des Kündigungsgrunds gleich, wenn es statt um das behauptete eigene vertragswidrige Verhalten des Mieters nunmehr um das einem Dritten zuzurechnende vertragswidrige Verhalten ginge. Ein solches Auswechseln von Kündigungsgründen ist jedoch nicht zulässig.[4]
Fehlende eigene Wahrnehmung des Vermieters
Wie oben in Kap. 3.6.2 Beleidigung Dritter und Kap. 3.31 Tätlichkeiten dargestellt, kommt eine fristlose Kündigung des Mieters auch dann in Betracht, wenn dieser nicht den Vermieter selbst, sondern Dritte (wie z. B. einen anderen Mieter, Mitarbeiter des Vermieters, Handwerker des Vermieters oder Hausverwalter) beleidigt, bedroht oder gegen diese handgreiflich wird. In den Fällen, in denen der Vermieter keine eigene Wahrnehmung vom Vertragsverstoß erfahren hat, muss er sich dringend um detaillierte Informationen der Geschädigten bemühen.
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen